나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [22] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층606호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (22)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층606호

* 건물명: 샤인팰리스

* 건물 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 이용상태는 다세대주택-원룸형)

* 층수: 6층 (건물 총 7층)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

* 건물지분: 22.16㎡ (약 6.70평)

1.3. 건물 용도 및 구조

* 건물 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 이용상태는 다세대주택-원룸형)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물

1.4. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 8,900만원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치

* 주위 환경: 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

2.2. 교통 상황

* 교통: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2013년 7월 5일자 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (채권최고액 1,032,000,000원)

* 현재 진행 경매: 2025년 6월 18일자 수협은행의 임의경매 (채권액 1,048,573,508원)

* 등기부채권 총액: 1,112,000,000원

* 기타 권리: 소유권 보존 및 이전, 수원시 압류, 주택임차권 (서원일) 등이 등기되었으나 대부분 말소되었음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 8,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 3일

* 확정일자: 2022년 2월 11일

* 배당신고일자: 2024년 3월 7일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 서원일은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 시세

* 분석된 매매 정보에 따르면, 인근 "I'MHOME" (2015년 건축)의 전용면적 17.59㎡(약 5.32평) 다세대 주택이 2025년 12월 24일 7,200만원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 1,350만원 수준임.

* 본건은 전용면적 22.16㎡(약 6.70평)이며 감정가는 8,900만원으로, 3.3㎡당 약 1,328만원 수준임.

* 최근 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 건물 거래 사례를 고려할 때 감정가는 시장가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

* 인근 주요 시설: 수원공업고등학교, 다수의 주택 및 오피스텔, 노변 근린생활시설

* 교통: 차량 접근 용이, 시내버스정류장 인근으로 대중교통 이용 편리

* 생활 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호함.

5.2. 토지이용계획

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복수의 채권이 설정되어 경매가 진행되었을 가능성이 있음.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했으므로, 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었음. 내부 상태는 추가 확인이 필요함.

* 임차인 관련 상세 내용 등은 이해관계인 부재로 미상임. (다만, 임차인 서원일은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음)

6.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 내용은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거지대 내에 위치하고 있습니다. 건물은 2013년에 준공되었으며, 전용면적 22.16㎡의 소형 주거 공간입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 압류가 존재했으나, 현재 진행 중인 임의경매 절차를 통해 매각되면 대부분 소멸될 예정입니다. 임차인 서원일은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 감정가 수준이 적정하나, 유동화물건 및 공동담보 등의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 소형 주거 공간으로 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 수원공업고등학교 인근으로 학생 또는 직장인 임대 수요 확보가 용이함.

* 대중교통 이용이 편리한 입지로 접근성이 우수함.

* 현재 진행 중인 경매 절차를 통해 권리가 정리되어 낙찰 후 명도 및 명의 이전이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8,900만원이며, 유사 면적의 거래 사례(7,200만원)를 고려할 때 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다. 유동화 및 공동담보 물건의 특성을 감안하고, 현장 조사상 내부 확인의 한계점 등을 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 7,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.