나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [23] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층607호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (23)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층607호

건물명: 샤인팰리스

구분: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2013년

토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평) (전용면적 기준)

감정가: 91,000,000원 (9,100만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 수원공업고등학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지이며, 남동측 폭 약 10m, 북동측 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 물건명세서에 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 80,000,000원 (8,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-22

* 배당신고일자: 2025-07-29

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 학교 인근으로서, 기본적인 주거 생활을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 노변 근린생활시설이 인접해 있어 편의시설 이용이 용이하며, 오피스텔 및 다세대주택 거주자들을 대상으로 한 소규모 상권 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 인근에 수원공업고등학교가 위치하며, 대중교통 이용이 편리한 점 또한 생활의 이점으로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권의 이전으로 인한 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 물건명세서상 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 현장 조사 제약: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으며, 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다. 실제 임장 시 내부 상태 및 임대차 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 비행안전제6구역 등 다양한 용도지역 및 제한 구역에 해당하므로, 향후 건축 및 이용에 있어 관련 법규를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재한 샤인팰리스 내 도시형생활주택으로, 2013년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가 9,100만원은 유사 면적의 최근 거래 사례를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 이는 권리상 낙찰자에게 부담이 되지 않는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.87평)으로 1인 가구 실수요자나 임대 수익형 투자자에게 적합한 물건입니다.

* 수원공업고등학교 등 교육 시설과 주거 지역에 인접하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 최근 유사 면적(17.59㎡)이 7,200만원에 거래된 사례를 볼 때, 본건(22.72㎡)의 감정가 9,100만원은 시장 가격을 반영한 합리적인 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수하는 보증금이 없어 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요가 없습니다. 최근 거래 사례(17.59㎡, 7,200만원)를 바탕으로 산정한 ㎡당 가격(약 409만원)을 적용하면, 본 건의 22.72㎡ 면적은 약 9,300만원의 시세 가치를 가집니다. 감정가 9,100만원은 이 시세 범위 내에 있습니다. 따라서, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 본인의 자금 계획 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가 범위는 8,500만원에서 9,500만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.