나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (14)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6, 샤인팰리스 5층 505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형), 오피스텔

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

위치: 수원공업고등학교 서측 인근에 자리함.

주변 환경: 단독, 다가구, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 환경은 보통 수준.

도로: 남동측 폭 약 10m, 북동측 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없음. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인 L N: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-07-07, 대항력 없음.

* 임차인 Z U: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-06-11, 대항력 없음.

* 임차인 윤 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-18, 확정 2017-12-18, 대항력 없음.

* 임차인 윤 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-12-18, 확정 2021-11-30, 대항력 없음 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함).

인수되는 임차보증금: 총 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수할 보증금은 없음)

1.3. 상권분석

주변 상권: 인계동 지역은 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 안정적인 수요층 확보 가능.

편의시설: 노변 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능.

유동인구: 수원공업고등학교 및 주변 주거 단지로부터 발생하는 유동인구와 배후수요가 기대됨.

1.4. 생활정보

주거형태: 소형 도시형생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로서 1~2인 가구에 적합한 주거 공간.

건물 특징: 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생/급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 등 필요한 설비 갖춤.

주변 시설: 수원공업고등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설 등이 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인의 어려움: 현장 방문 시 폐문부재로 내부 구조 확인이 불가했으며, 임대차 관계 등 세부 내용 파악에 한계가 있었음. (실제 내부 상태 및 임대 현황은 별도 확인 필요)

법적 제한 사항: 토지이용계획상 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재하나, 본 건의 용도 및 규모를 고려할 때 투자에 미치는 영향은 제한적일 수 있음. (관련 법규는 반드시 별도 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동 소재 샤인팰리스 5층 505호로, 소형 도시형생활주택/오피스텔입니다. 감정가는 8,900만원입니다.

권리관계상 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 및 임대 현황 등 현장 확인이 필요한 부분이 존재하며, 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 과정에서 고려될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리 부담 없음: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 및 법적 부담이 적습니다.

소형 주거 상품: 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있는 원룸형 주거 상품으로 임대 수익 창출 기대 가능.

지역 발전 가능성: 수원시의 지속적인 도시 발전 및 인구 유입으로 인한 주거 수요 기반이 안정적.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보 중 본건과 유사한 면적(17.59㎡, 약 5.32평)의 "I'MHOME" (2015년식 다세대)은 2025년 12월 24일에 7,200만원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 22.16㎡(약 6.70평)로, 해당 거래 사례보다 면적이 약 1.38평 더 큽니다.

* 다른 매매 사례들은 면적 차이가 크거나 건축 연도가 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본 건의 감정가 8,900만원은 주변 유사 면적 실거래가(7,200만원) 대비 높은 편으로 분석됩니다.

예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 유사 면적 실거래가 (2025년 12월): 7,200만원

* 본 건 면적: 22.16㎡

* 감정가: 8,900만원

* 위 사항들을 종합적으로 고려할 때, 7,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시세 조사를 거쳐 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.