나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [16] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6번지 소재 샤인팰리스 5층 507호에 위치한 도시형생활주택입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

1.3. 경매 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (16)

* 감정가: 91,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 제공된 정보 없음

* 특수물건정보: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로, 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (권리 분석)

지상권에 대한 내용은 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017-07-03

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 전

* 보증금: 65,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-07-03

* 확정일자: 2025-07-22

* 배당신고일자: 2025-07-22

* 대항력: 없음

* 비고:

본 건은 인수 보증금 합계가 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 "샤인팰리스"는 2013년 6월 27일에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물입니다. 본 건물은 업무시설 및 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

감정평가서상 본건과 동일한 건물 내 일련번호 1-9호(2층-4층)는 주거용 오피스텔로, 일련번호 10-30호(5층-7층)는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 507호는 5층에 위치하므로, 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

4.3. 주변 상권

주변은 주택가와 더불어 노변 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 수원시청역이 도보 거리에 위치하여 접근성이 우수하며, 주변에 다양한 편의시설 및 식당가가 형성되어 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

본건은 수원공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건으로, 채권 유동화로 인해 경매 절차가 진행됩니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미상으로 파악되었습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

* 비행안전제6구역(전술)으로 군사 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(수원공업고등학교)으로 교육 환경 보호 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2013년 준공)에 속하며 주거용으로 이용 가능한 소형 주거 공간입니다. 채권 유동화 물건으로 경매가 진행되며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 인근에 학교 및 근린생활시설, 교통 편의성을 갖춘 입지적 장점이 있습니다. 다만, 군사보호구역 및 상대보호구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재하며, 현장 조사 시 내부 확인이 제한되었던 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 소형 면적입니다.

* 비교적 적은 투자금으로 접근 가능한 소형 주택 물건입니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 준공된 건물(샤인팰리스)로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6번지 샤인팰리스 5층 507호(전용면적 22.72㎡)로, 감정가는 91,000,000원입니다.

주변 최근 매매 정보 분석 결과, 2015년식, 5층, 전용면적 17.59㎡의 "I'MHOME"이라는 유사 물건이 2025년 12월 24일에 72,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 면적(22.72㎡)은 위 비교 물건(17.59㎡)보다 약 29% 더 넓습니다. 이를 바탕으로 시세를 환산하면 다음과 같습니다.

(72,000,000원 / 17.59㎡) * 22.72㎡ ≈ 92,854,000원

또한, 본 건 건물인 샤인팰리스는 2013년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 유사 면적의 최신 건물 시세를 고려한 예상가는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 것으로 판단됩니다.

주변 지역 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 91,000,000원

* 유사 물건 시세 환산가: 약 92,854,000원

본 건은 유동화 물건이라는 특이사항이 있으며, 현장 조사 시 내부 상태 확인이 제한적이었던 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근이 필요합니다. 유사 물건의 최근 거래가를 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승한 가격대를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 93,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 2.2% 상승한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.