나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [19] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6번지 소재 샤인팰리스 6층 603호에 대한 부동산 임의경매 물건임.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (19)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층 603호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 중 6층 603호

* 용도: 도시형생활주택 (오피스텔 겸용)

* 사용승인일: 2013년 6월 27일 (참고)

* 건축년도: 2012년 (참고)

* 토지면적: 7.36㎡ (약 2.23 평)

* 건물면적 (전용면적): 22.72㎡ (약 6.87 평)

* 토지지분: 7.36㎡

* 건물지분: 22.72㎡

* 감정가: 91,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치함.

* 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 남동측 약 10m, 북동측 약 5m 폭의 포장도로에 각각 접한 세로각지임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-05, 확정일자 2021-08-25, 배당신고일자 2025-07-04).

* 해당 임차인은 대항력이 없음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특수물건정보: 유동화 물건.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원 공업고등학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하며, 비교적 안정적인 임대 수요가 예상됨.

* 인근에 오피스텔과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능함.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로서 원룸형 소형 주거 공간에 대한 수요가 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 가능.

* 편의시설: 노변 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 수원공업고등학교 인근 위치.

* 주거 환경: 주변 주거 환경 양호.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있음.

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 파악되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있음.

* 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대 관계 등은 미상임 (별도 확인 필요).

* 본건이 속한 지역은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구이며, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재함.

* 사전 조사 시, 본건 주변에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 규제 구역 등 제한 사항을 충분히 인지해야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 평형임에도 불구하고 적절한 면적과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 건물 연식은 약 11-12년으로, 도심권 내 소형 주거 시설로서 무난한 수준임.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음. 따라서 권리 관계가 비교적 명확한 편임.

* 다양한 법규의 적용을 받는 지역에 위치하나, 주거용 또는 소형 임대 수익용으로 이용 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형으로 투자 진입 장벽이 낮음.

* 수원시 팔달구 인계동이라는 입지로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 대항력 없는 임차인으로 권리 분석이 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 수 있음.

* 감정가 대비 현재 시세가 더 높을 가능성이 있어, 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 91,000,000원임.

* 최근 유사 물건(I'MHOME, 17.59㎡, 2015년 건축)의 2025년 12월 매매가는 72,000,000원이었음. 이를 면적 대비 환산 시, 본건(22.72㎡, 2013년 건축)의 가치는 약 93,000,000원 수준으로 추정됨. (계산: 72,000,000원 / 17.59㎡ * 22.72㎡ ≈ 93,033,542원)

* 건물 연식, 입지, 동일 건물 내 유사 평형의 최근 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 높으며, 경쟁이 붙을 경우 소폭 상승할 수 있음.

* 본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가 전액을 자금 계획에 반영하면 됨.

* 따라서, 보수적으로 감정가인 91,000,000원 이상, 그리고 추정 시세인 93,000,000원에서 100,000,000원 사이의 가격을 입찰가로 고려할 수 있음.

* 권장 예상 입찰가: 93,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.