나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (15)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층506호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.16㎡ (약 6.70평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통시됩니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서, 외벽은 석재타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접한 세로각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-25

* 확정일자: 2021-09-27

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 김 은 대항력이 없으며 배당신고하였으므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 특이사항: 현장조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다. 이해관계인 부재로 상세한 임대관계 등은 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원공업고등학교 인근 주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 노변 근린생활시설이 소재하여 지역 내 소비 활동이 가능합니다.

* 본 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이므로 1인 가구 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통입니다.

* 편의시설: 노변 근린생활시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 교육시설: 수원공업고등학교가 인근에 위치합니다. (상대보호구역에 해당합니다.)

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 구조, 마감재 등에 대한 확인이 제한적이었습니다. 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건으로, 채권 및 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 방화지구, 비행안전제6구역 등 일부 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 소규모 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수익 또는 실거주 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

* 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이나, 지역 내 수요층을 고려할 때 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하나, 내부 상태 및 임대 내역에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건이라는 점과 현장 조사 시 제약 사항은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 인계동 지역의 소형 주거용 부동산으로서, 비교적 접근 가능한 가격대입니다.

* 건물 연식이 2015년으로 비교적 최신 축에 속하며, 도시형생활주택 및 오피스텔 혼합 건물로 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 감정가 89,000,000원으로, 향후 시세 상승 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 89,000,000원입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(약 5.3평)의 2015년식 다세대주택인 "I'MHOME"이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,361만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적(약 6.7평)에 동일한 평당가를 적용하면 약 9,110만원 수준이 됩니다.

* 감정가는 89,000,000원으로, 시세 및 유사 사례와 비교 시 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가 범위는 79,000,000원 ~ 89,000,000원으로 산정됩니다.

* 경쟁 입찰 상황 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 여부에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.