나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [18] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (18)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층602호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 89,000,000원

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지지분: 7.19㎡ (약 2.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.16㎡ (약 6.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 평지로서, 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접하는 세로각지입니다.

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6번지 샤인팰리스 6층 602호 도시형생활주택으로, 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물물리표제부상 건물 주용도는 업무시설이나, 감정평가서 요약에 따르면 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건 602호는 해당 층에 속합니다.

유동화물건으로 분류되어 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-09

* 확정일자: 2017-06-26

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 정

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-06-09

* 확정일자: 2017-06-26

* 배당신고일자: 2025-08-25

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 샤인팰리스 건물 내 유닛으로, 2015년 준공된 건물로 파악됩니다. (건축물대장상 사용승인일 2013.06.27)

제공된 주변 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 유사 시기의 다세대주택(원룸형) 거래 사례를 중심으로 시세를 파악할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보 1 (I'MHOME, 2015년 준공, 17.59㎡, 2025년 12월 거래, 72,000,000원):

* 면적당 가격: 약 409만원/㎡ (약 1,350만원/평)

* 최근 매매 정보 2 (진영빌라, 1991년 준공, 84.12㎡, 2025년 12월 거래, 178,000,000원):

* 노후된 건물로 비교 대상에서 제외함.

* 최근 매매 정보 3 (인계파크빌103동, 2015년 준공, 71.18㎡, 2026년 7월 거래, 290,000,000원):

* 면적당 가격: 약 407만원/㎡ (약 1,348만원/평)

분석 결과, 2015년경 준공된 인계동 일대의 다세대주택(도시형생활주택)은 약 407만원~409만원/㎡ (약 1,348만원~1,350만원/평) 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 전용면적은 22.16㎡ (약 6.70평)이므로, 현 시세 기준 예상 가치는 약 9,070만원 ~ 9,100만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 8,900만원은 이러한 시장 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "수원공업고등학교"가 인근에 있어 교육 시설 접근이 용이합니다. 노변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 공간입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 유동화물건이라는 점은 매각 절차나 권리 관계에 있어 일반 물건과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

* 내부 확인의 어려움: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 상태를 건축물대장 도면을 참조하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미상이나, 등기부상 말소될 권리가 없고 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지이용계획 상 제한: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 도심에 위치하며, 소형 주거 공간으로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

건물 연식(2013년 준공)도 비교적 최신 축에 속하며, 주변 시세를 고려했을 때 감정가 대비 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

다만, 내부 상태 확인의 한계와 유동화물건이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 부담: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적 수요: 원룸형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 입지: 수원 도심 내 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 가치: 감정가가 주변 시세와 유사하거나 다소 낮은 수준으로, 시세차익 또는 안정적 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 89,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 매매 시세를 분석한 결과, 면적당 가격은 약 407만원~409만원/㎡ (약 1,348만원~1,350만원/평) 수준입니다.

본건의 전용면적 22.16㎡ (약 6.70평)에 적용 시, 시장 시세는 약 9,070만원~9,100만원으로 추정됩니다.

따라서, 감정가(8,900만원) 대비 보수적으로 접근하되, 시장 시세를 반영하여 9,000만원 ~ 9,500만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 대비 저평가된 감정가와 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 감정가 이상으로 응찰하여 낙찰받는 전략도 유효해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.