나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경1330 (13)

경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층 504호

도시형생활주택

감정가: 91,000,000원

토지면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

건물면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-29

확정일자: 2022-05-03

배당신고일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 법원 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다. 경매 절차 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.2. 2. 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기 후 근저당, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 해당 권리를 기준으로 이하 모든 후순위 권리(주택임차권, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김유진의 주택임차권 역시 말소 예정이므로 대항력이 없습니다.

등기부채권 총액: 1,112,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 주거 밀집 지역으로, 배후 수요가 풍부한 편입니다. 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 본건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출에 적합한 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 설치되어 있습니다. 주변에 수원공업고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 오피스텔 및 다세대주택으로 복합 사용되는 건물입니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조 확인이 건축물대장 도면을 참고하였고, 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미상이라는 점은 내부 상태 및 정확한 임대 현황 파악에 제약이 있었습니다. 도시지역, 일반상업지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2013년)에 속해 있습니다. 가장 큰 장점은 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 없다는 점이며, 감정평가액 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 평형으로 적은 투자금으로 접근 가능

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적음

* 인계동 지역 내에서의 임대 수요 기대 가능

* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 여지 있음

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 인계동 일대의 유사 면적(약 17~22㎡) 도시형생활주택 또는 다세대 주택의 시세는 제곱미터당 약 400만 원 초반으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적 22.72㎡를 기준으로 산정 시, 시장가치는 약 9,300만 원 수준으로 추정됩니다. 감정가 9,100만 원은 시장가치보다 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

경매 시세보다 낮은 감정가로 인해 낙찰가율 상승이 예상되나, 대항력 있는 임차인이 없고 명도 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 110% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 100,000,000원 (1억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.