나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (12)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층503호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 면적: 22.72㎡ (약 6.87평)

토지 면적: 7.36㎡ (약 2.23평)

감정가: 91,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

건축 연도: 2013년 (사용승인일 2013-06-27)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 수원공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주변은 단독주택, 다가구, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 남동측으로는 폭 약 10m, 북동측으로는 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

소멸 대상 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

임차인 현황:

* 유영민: 보증금 80,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2022년 6월 24일.

* 확정일자: 2022년 6월 2일.

* 배당신고일자: 2024년 5월 30일.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원.

총 등기부채권액: 약 1,112,000,000원.

1.3. 상권분석

주변 상권: 본건은 주택가 내에 위치하며, 인근에 노변 근린생활시설이 소재하고 있습니다. 수원공업고등학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권의 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 수원공업고등학교가 인근에 소재하며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

기타: 주변 주거 단지 및 업무 시설과 함께 형성된 생활권입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보: 본 건은 유동화 물건으로, 담보 신탁 또는 유동화 과정에서 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 등기부상 명확하게 정리되어 매각으로 소멸됩니다.

내부 구조 및 임대차 관계 미확인: 현장 방문 시 폐문 부재로 인해 건물 내부 구조를 건축물대장 도면으로 참고하였으며, 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악하지 못했습니다. (주의 필요)

토지이용계획: 방화지구, 비행안전제6구역 등 일부 제한 사항이 존재하나, 이는 재산권 행사상의 제한 사항이며 직접적인 혐오시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 감정가는 9,100만원입니다. 건물은 2013년에 준공되었으며, 전용면적 22.72㎡, 토지 지분 7.36㎡입니다. 현재 임차인 유영민은 대항력이 없어 매입 후 인수되는 보증금은 없습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가가 합리적인 수준으로 판단되나, 현장 미확인 사항과 유동화 물건이라는 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주거 상품으로서의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

수원시 중심부 입지: 수원시 팔달구는 행정, 교통, 상업의 중심지로, 안정적인 주거 수요가 유지될 가능성이 높습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 매입 후 인수할 권리 관계 부담이 없습니다.

명도 용이: 대항력 없는 임차인이므로, 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,100만원입니다. 최근 인근 유사 면적(17.59㎡)의 다세대주택이 2025년 12월 7,200만원에 거래된 사례를 바탕으로 단위 면적당 시세는 약 409만원/㎡로 추정됩니다. 이를 본건 면적(22.72㎡)에 적용 시 약 9,300만원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가인 9,100만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 유동화 물건 및 현장 미확인 사항 등 잠재적 리스크를 감안하여, 안정적인 투자를 위해서는 9,000만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 재조사 및 권리 관계 재확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.