나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1368 [2] 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 지하철 1호선 오산대역 서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 및 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 오산대역 등이 소재하는 바, 대중교통 사정은 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 지상10층 중 제1층 제113호 외 2개호로서,

외벽 : 커튼월 마감 및 몰탈 위 페인트, 페어그라스 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인트마감,
창호 : 샛시 창호 등입니다.

이용상태

제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 대로2류(폭30m~35m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1368 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층114호

건물명: 제이클래스오산대역

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 803,440,000원

토지 지분 면적: 12.26㎡ (약 3.71평)

건물 면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

1.4. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

건물 층수: 지하 3층, 지상 10층

총 호실 수: 390호

사용승인일: 2019년 9월 11일

대지 면적: 3,471.7㎡

건축 면적: 2,773.645㎡

연면적: 27,128.7901㎡

건폐율: 79.89%

용적률: 535.24%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 지하철 1호선 오산대역 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지와 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 통행이 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선 오산대역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 용이한 편입니다. 이는 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 긍정적인 요인으로 작용합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)에 속해 있으며, 대로2류(폭30m~35m)의 도로에 접하고 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (말소기준권리 포함)

본 물건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1, 채권최고액 19억 2천만원)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리나 동일한 날짜에 접수된 권리가 없어, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 점유 관계 및 추가적인 임대차 정보에 대한 확인이 필요합니다. 보증금 액수가 미상이라도, 실제 거주 또는 영업 중인 임차인이 있을 경우 법적 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

3.3. 특이사항 (유동화 물건)

본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다. 유동화 물건은 채권의 유동화 과정에서 발생한 경우가 많으며, 일반적인 경매 물건과 달리 추가적인 조사나 분석이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 오산대역 역세권을 중심으로 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집된 상업지구입니다. 주변에는 다양한 소매점, 음식점, 서비스업 관련 업종이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 지역 분석 (주거/상업 혼재)

지역 특성상 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 자리 잡고 있어, 상주 인구와 유동 인구를 모두 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다. 특히 1층 근린상가라는 점에서 배후 주거단지 및 인근 유동인구를 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

오산대역을 중심으로 한 교통 인프라 외에도, 주변 주거 단지 및 상업 지구 내에 마트, 병원, 은행, 학원 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거/상업 복합 지역 특성

복합 지역의 특성상 주거민을 위한 편의시설과 더불어, 외부 유동인구 및 직장인들을 위한 상업 시설 수요가 공존합니다. 이는 상가로서의 안정적인 운영과 잠재적인 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유자 확인 및 공실 위험에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 미상의 임차인이 있을 경우, 명도 절차 및 그에 따른 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건 관련 리스크

유동화 물건의 경우, 통상적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 낙찰 후 소유권 이전 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획이나 주변 환경 변화 가능성은 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 강점 및 약점

강점으로는 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 기대된다는 점입니다. 반면, 임대 관계 미상 및 유동화 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7.2. 투자 적합성 평가

본 물건은 역세권 입지라는 분명한 장점을 가지고 있어 근린상가로서의 투자 가치가 있습니다. 다만, 임대차 관계를 명확히 파악하고 유동화 물건의 특성을 충분히 이해한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 오산대역 역세권 가치

지하철 1호선 오산대역 초역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화 및 임차인 확보에 유리한 조건을 제공합니다.

8.2. 근린상가로서의 잠재력

1층 근린상가로서 주변 주거 단지 및 유동 인구를 대상으로 하는 업종에 적합합니다. 제이클래스 오산대역 단지 내 상가로서 고정 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 개발 호재

세교지구 개발 계획 등 주변 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 보증금 인수액

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 인수해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정 근거

본 물건은 유동화 물건이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 권리관계의 복잡성을 고려해야 합니다. 감정가 8억 344만원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 실제 임대 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 임대 시세 파악 및 유동화 물건 관련 추가 정보 확인 후에 산정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.