나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (9)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층403호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 196,000,000원

토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기사항전말증명서 갑4 기재)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

2.2. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재, 수원공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독, 다가구, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 수원시청역(분당선)이 도보로 약 10분 거리에 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

도로 상태: 본건 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물입니다.

외벽: 석재 타일 붙임 마감입니다.

내벽 및 천정: 벽지 및 타일 마감입니다.

창호: 하이새시 이중창호입니다.

이용 상태: 본 건이 위치한 2층-4층은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 본 건 403호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2013-07-05)

총 등기부채권액: 1,032,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 을1 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2013-07-05, 1,032,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4 임의경매 (수협은행, 2025-06-18, 1,048,573,508원)

모든 등기사항은 말소기준권리 이하 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-02-09

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 1.6억원은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 법원에서 진행하는 배당 절차를 통해 우선순위에 따라 배당받게 됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-08

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

인계동은 수원시의 주요 상업 및 행정 중심지 중 하나로, 수원시청, 백화점, 영화관, 병원 등 풍부한 편의·쇼핑 인프라를 갖추고 있어 유동인구가 많습니다. 특히 수원시청역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 연령층의 방문이 활발하며, 나혜석거리 등은 젊은 층에게 인기 있는 데이트 코스로 자리 잡고 있습니다.

본 물건지 인근은 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

일반상업지역에 위치하여 오피스텔로서의 임대 수익 외에도 다양한 근린생활시설 운영이 가능합니다. 인근 삼성디지털시티, 나노시티 등 대규모 산업단지와 배후 수요를 갖추고 있어 직주근접형 수요층을 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 편의시설: 수원시청, NC백화점, 갤러리아백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치합니다. 또한, CGV, 메가박스 등 영화관과 다양한 음식점, 카페, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화시설: 경기아트센터, KBS경인방송센터, 수원시청, 효원공원 등이 있어 문화생활을 즐기기 용이합니다.

* 교통: 분당선 수원시청역이 도보 약 10분 거리에 있으며, 광역버스 노선도 풍부하여 서울 등 수도권 이동이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인계동은 수원 최대 유흥가 중 하나로, 일부 지역에서 쓰레기 무단 투기 민원이 발생하는 등 주거 환경과 관련된 이슈가 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 상태나 구조를 파악하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다. (단, 대항력 없는 임차인 정보는 확인됨)

6.3. 토지 이용 계획상의 제약

비행안전제6구역, 과밀억제권역 등 일부 법적 제약 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 샤인팰리스 오피스텔로, 법원 감정가는 196,000,000원입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 해당 호실(403호)은 주거용 오피스텔로 이용 중인 4층에 위치합니다.

권리 관계는 매우 깔끔한 편으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들 또한 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인계동은 수원시의 주요 상업, 행정, 문화 중심지로, 교통 및 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 상업적 가치가 높습니다.

다만, 현장 방문 시 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인, 상세 임대 관계 미상 등의 정보 부족과 토지 이용 계획상의 일부 제약은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정이고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적습니다.

* 우수한 입지 조건: 수원시청역 역세권에 위치하며, 주변에 관공서, 백화점, 문화시설 등이 밀집하여 주거 및 상업 수요가 풍부한 지역입니다.

* 다양한 활용 가능성: 주거용 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능하며, 상업지역에 위치하여 근린생활시설 등으로의 전환 가능성도 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 아래의 정보를 바탕으로 추정할 수 있습니다.

* 건물 면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

* 감정가: 196,000,000원

* 감정가 기준 평당가: 약 12,342,570원/평

인근 오피스텔 시세 분석 결과, 2026년 7월 기준 인계동 일대 오피스텔 매매가는 공급 면적 기준 평당 약 510만원에서 1,000만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히 '인계 오피앙'의 경우 11평 (39m²) 계약면적이 매매가 5,400만원 (평당 약 490만원)으로, '인계동 BK'의 경우 18평 (60m²) 계약면적이 매매가 약 5,000만원부터 시작하는 것으로 나타나, 본 건의 감정가는 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 본 건은 '샤인팰리스'라는 개별 오피스텔 건물이며, 정확한 연식, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 시세가 달라질 수 있습니다. 또한, 현재 동일 건물 내 매물 또는 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 비교 분석에 어려움이 있습니다.

종합적으로 고려 시, 현재 감정가 196,000,000원을 기준으로, 잠재적 임대 수익률 및 경매 물건의 특수성을 감안하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

* 보수적 예상 입찰가 : 감정가의 80~90% 수준인 약 156,000,000원 ~ 176,400,000원

* 적정 입찰가 : 시세 및 수익률을 고려하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 170,000,000원 ~ 196,000,000원

최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태를 확인하고, 주변 유사 물건의 최신 실거래가 및 매물 동향을 면밀히 분석하여 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.