나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

수원지방법원 2025타경1330 (11) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 주소: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6, 샤인팰리스 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 토지 면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

* 건물 면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 89,000,000원

1.2. 건물 정보

* 건물명: 샤인팰리스

* 총 층수: 지하 0층, 지상 7층

* 해당 층: 5층

* 사용 승인일: 2013년 6월 27일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 외벽: 석재타일붙임

* 내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감

* 창호: 하이새시 이중창호

1.3. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지

* 이용 상태: 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중

* 인접 도로: 남동측 폭 약 10m, 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접합

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2013년 11월 1일

* 확정일자: 2013년 11월 1일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (보증금 증액분)

* 보증금: 40,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2013년 11월 1일

* 확정일자: 2020년 12월 29일

* 배당신고일자: 2025년 7월 22일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음. 본 건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 인근 유사 건물(I'MHOME, 2015년식, 전용 17.59㎡)은 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래되었습니다. 해당 면적(약 5.32평) 기준 평당 약 1,353만원입니다.

* 본건(건물면적 22.16㎡, 약 6.70평)의 면적과 건물 연식(2013년식)을 고려할 때, 유사 단지의 거래 사례를 바탕으로 추정 시, 평당 가격은 약 1,300만원에서 1,400만원 수준으로 예상됩니다.

* 이를 본건의 전용면적(22.16㎡)에 적용 시, 약 8,700만원에서 9,400만원 사이의 시세를 형성할 것으로 보입니다.

4.2. 감정가 대비 비교

* 본 건의 감정가는 89,000,000원입니다.

* 이는 분석된 주변 시세 범위와 유사하며, 특히 면적, 건물 연식, 입지 등을 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 7층 건물 내 5층에 위치합니다.

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 인근에 수원공업고등학교가 있으며, 주택가와 더불어 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 수원 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다. (다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.)

* 본건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건과는 다른 특징을 가질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 주거 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 평가되었으며, 인수할 권리가 없어 명확한 권리관계가 장점입니다. 다만, 임차인의 상세 정보를 현장에서 확인하지 못했다는 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다. 소형 주거 공간으로서 임대 수익형 투자 또는 1인 가구 실거주용으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

* 수원 중심부 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 유동화 물건으로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 주변 유사 물건의 실거래가와 본 건의 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 감정가(89,000,000원) 대비 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.