나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1330 (7) 사건으로 경매 진행 중입니다.

소재지는 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층 401호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 293,000,000원 (2억 9,300만 원)입니다.

토지 면적은 25.44㎡ (약 7.7평)이며, 건물 면적은 78.40㎡ (약 23.7평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행)입니다.

특이사항으로는 유동화물건, 공동담보로 분류되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독, 다가구, 다세대 주택과 오피스텔, 학교, 그리고 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물은 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접한 세로각지 형태를 이룹니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(1,032,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전, 주택임차권(차동희, 155,000,000원), 수원시 및 수원시팔달구청의 압류, 그리고 수협은행의 임의경매개시결정(1,048,573,508원) 등 다수의 권리가 설정되었으나, 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,187,000,000원입니다.

임차인 현황 조사 결과, 임차인 차 씨가 존재하나, 전입일자 및 확정일자를 고려했을 때 본 경매 절차에서 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 등기부등본 상의 주택임차권 또한 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자는 소유권 이전과 함께 등기부상 모든 권리 및 임차인의 권리를 인수하지 않고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 발달하여 배후 수요가 확보된 지역입니다.

오피스텔 및 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거용 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에 학교와 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성과 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

수원공업고등학교와 인접하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조를 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으므로, 실제 내부 상태는 확인이 필요합니다.

이해관계인 부재로 상세한 임대관계는 미상이나, 권리분석 상 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성은 채권 관련 복잡성을 내포할 수 있으나, 경매 절차 자체는 명확하게 진행될 것으로 보입니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역에 해당하나, 이는 기존 건물 이용에 큰 제한을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

주변에 유해하거나 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

수원시 팔달구 인계동의 샤인팰리스 오피스텔은 접근성과 생활 편의성이 양호한 입지에 자리하고 있습니다.

본 건은 모든 선순위 권리가 소멸되는 '깨끗한 권리' 물건으로, 투자자에게 부담이 적은 편입니다.

다만, 내부 상태 미확인 및 유동화/공동담보 물건이라는 점은 취득 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

. 모든 등기부상 권리 및 임차권이 말소되어 소유권 취득 후 권리상 문제가 없습니다.

. 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

. 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적으로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 293,000,000원입니다.

최근 유사 면적, 유사 건물의 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 수준의 거래가 이루어지고 있거나 약간의 시세 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없고 권리상 문제가 없다는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가인 293,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.