나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 89,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 용도: 도시지역, 일반상업지역 내 업무시설(다세대주택)

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.19㎡ (약 2.17평)

건물면적: 22.16㎡ (약 6.70평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 인근에 수원공업고등학교가 위치합니다. 주변 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 소유권이전(갑2), 주택임차권(을2), 수원시 및 수원시팔달구청의 압류(갑3, 갑5, 갑6), 수협은행의 임의경매개시결정(갑4) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물등기부상 채권 총액은 1,112,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김하진

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 7일

확정일자: 2021년 5월 17일

배당신고일자: 2024년 3월 15일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

임차인 김하진 씨는 대항력이 없어 보증금 80,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다. 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 일부 미회수 가능성도 있습니다.

매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건이 속한 '샤인팰리스' 건물은 총 7층 규모로, 2층-4층은 주거용 오피스텔, 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 본건(501호)은 5층에 위치하며 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

4.2. 인근 거래 사례

2015년에 건축된 인근 'I'MHOME' 빌라에서 전용면적 17.59㎡(약 5.32평) 다세대 주택이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(22.16㎡)의 감정가(89,000,000원)는 이와 유사한 수준으로 평가되었습니다.

4.3. 지역 특성

건물이 소재한 인계동 일대는 주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 대학가 및 상업시설이 인접하여 비교적 활발한 유동인구를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 수원공업고등학교가 있으며, 주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주요시설

수원시청, 롯데백화점 등 주요 편의시설은 차량 이용 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계

이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 파악되지 않았습니다.

6.3. 건축물 관련 규제

토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구, 구역에 속해 있어 향후 건축 관련 행위 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 8,900만원으로 책정되었습니다. 인근 유사 면적 거래 사례를 고려할 때 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 현장 확인 부족 및 임대 관계 미상 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.7평)으로 1인 가구 또는 소액 투자용으로 적합합니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 인계동은 수원시의 중심 지역 중 하나로, 지속적인 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 89,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(17.59㎡, 72,000,000원)와 비교 시 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

임차인이 대항력이 없고, 인수할 권리가 없다는 점을 고려했을 때, 낙찰가의 범위는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

현재 시세 및 경쟁 구도를 고려하여, 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중한 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.