나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (8)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6, 샤인팰리스 4층 402호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32)

* 토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

* 건물면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 196,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재한 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서, 외벽은 석재타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접한 세로각지 형태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을2 근저당권(수산업협동조합중앙회, 2013-07-05 접수, 1,032,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채무액: 등기부상 총 채권액은 1,182,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 근저당권(을1), 소유권이전(갑2), 주택임차권(을2), 압류(갑3), 임의경매(갑4), 압류(갑5), 압류(갑6) 등 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 명시되어 있어, 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: H

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2017-06-29

* 대항력: 없음

* 임차인: X

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-06-28

* 확정일자: 2017-06-28

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 임차인: X

* 보증금: 150,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2017-06-28

* 확정일자: 2021-06-30

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

* 참고사항: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하였으며, 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 인계동 일대는 수원시의 주요 행정 및 상업 중심지로, 수원시청, 경기도청 등 관공서와 대형 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 업종 분포: 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 수원역 및 분당선 수원시청역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 향후 전망: 수원시의 지속적인 도시 개발 및 지역 가치 상승 잠재력으로 인해 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 수원시청, 롯데백화점, AK플라자, CGV 등 대형 쇼핑몰 및 문화시설이 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있습니다. 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 수원공업고등학교가 인근에 있으며, 주변에 다수의 초/중/고등학교가 분포하고 있습니다.

* 녹지 및 휴식공간: 효원공원, 올림픽공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2013년 준공된 건물로, 약 13년 경과하였으며 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 감정가를 훨씬 초과하므로, 경매 과정에서 변동성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태 및 정확한 임대 관계 파악에 한계가 있었습니다. (물건명세서 참고사항 1, 2)

* 주변 시설: 수원공업고등학교 후문 인근에 자원순환역(쓰레기 분리수거 시설)이 위치해 있습니다. 이는 일반적으로 주거 환경에 큰 영향을 주는 혐오시설로 간주되지는 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 샤인팰리스 오피스텔 4층 402호로, 전용면적 52.50㎡(약 15.88평)의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 196,000,000원이며, 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 인수할 임차보증금이 없어 권리적 측면에서 매우 유리한 물건입니다. 입지적으로는 수원시 중심부에 위치하여 행정, 상업, 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승도 기대됩니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 파악의 어려움과 높은 채무 총액은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되고 인수할 보증금이 없어 안전합니다.

* 우수한 입지 조건: 수원시 중심부에 위치하여 임대 수요가 풍부하고, 행정 및 상업 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 교통 편리성: 대중교통 이용이 용이하며 차량 접근성도 좋습니다.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 도시 계획에 따른 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 권리 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수하지만, 높은 채무 총액과 내부 상태 파악의 한계 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 인계동 지역의 유사 면적대 오피스텔 매매 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 범위로 나타납니다. 본건의 감정가(196,000,000원)는 면적 대비 시세 범위 내에 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 예상됩니다. 감정가를 기준으로 하되, 권리 인수 부담이 없다는 점과 지역적 가치를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 추이 및 현장 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.