나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (6)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6, 샤인팰리스 3층303호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 다세대주택 복합 용도)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (수협은행으로 추정)

감정가: 196,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

토지 지분: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물 면적: 52.50㎡ (약 15.88평) - 전용 면적 기준

건물 지분: 52.5㎡ (약 15.88평)

건축물 현황:

총 층수: 7층

본건 위치: 3층 303호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 석재타일붙임

내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감

창호: 하이새시 이중창호

건축물대장 상 전체 연면적: 1363.08㎡ (약 412.34평)

건축물대장 상 전체 토지 면적: 331㎡ (약 100.13평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치함.

주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

2.2. 교통 상황

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2013년 7월 5일 수산업협동조합중앙회의 근저당 (을1)

경매개시결정 등기: 2025년 6월 18일 수협은행의 임의경매 (갑4)

등기부 채권 총액: 1,162,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임아현

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 30일

확정일자: 2022년 11월 14일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 130,000,000원은 인수되지 않으며, 배당을 통해 회수될 것으로 예상됨.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 임아현은 대항력이 없으므로 인수할 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 팔달구 인계동 지역은 수원시청, 법원, 경찰서 등 관공서와 상업시설이 밀집해 있는 중심 상업지역임.

반경 1km 이내에 다수의 오피스텔, 상가, 주거 시설이 혼재하여 유동인구가 많으며, 특히 관공서 종사자 및 인근 직장인들의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

인근 오피스텔의 평균 임대료는 월 100만원에서 120만원 수준으로 형성되어 있으며, 공실률은 5~8% 수준으로 파악됨.

본건 건물의 감정가는 196,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 190,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 파악됨.

5. 생활정보

주변 편의시설:

수원시청, AK플라자 등 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 매우 편리함.

또한, 다수의 식당, 카페, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

교육시설:

수원공업고등학교, 수원중학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치함.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 보고되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조 및 상태를 건축물대장 도면으로 참고하여 작성되었음. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

임대 관계 미확인: 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계는 파악되지 않았음.

토지 이용 계획상의 제한: 비행안전구역, 상대보호구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 물건 자체의 이용에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구의 중심 상업 및 행정지구에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 관계가 명확하고 매각으로 인한 소멸 대상 권리 및 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 행사에 대한 부담이 적음.

다만, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인 등의 잠재적 리스크는 입찰 전 충분히 고려해야 할 사항임.

전반적으로 양호한 상권과 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 투자 또는 실거주가 가능한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

수원시의 중심 지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 임대 수요 확보에 유리함.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있음.

탄탄한 배후 수요와 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 지역임.

9. 예상 입찰가

감정가: 196,000,000원

현 시세 분석 결과, 유사 면적(52.50㎡)의 오피스텔 실거래가는 190,000,000원에서 205,000,000원 수준으로 파악됨.

인수할 보증금이 없고 모든 권리가 소멸되는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 시세 범위를 고려한 입찰 전략이 필요함.

본 물건의 경우, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 198,000,000원에서 208,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

자세한 입찰가 산정은 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.