나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (3)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층 203호

용도: 오피스텔

물건종별: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 수협은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 금액 정보

감정가: 196,000,000 원

1.4. 특이사항

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 서측 인근에 수원공업고등학교가 소재합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접한 세로각지 형태로, 도로 조건은 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 수산업협동조합중앙회의 근저당권(2013-07-05, 1,032,000,000원)보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 압류, 임의경매, 추가 압류 등이 등재되어 있으며, 말소예정인 권리가 다수 확인됩니다.

총 등기부채권액은 1,202,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-07

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2024-01-08

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 확인

* 임차인: 진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-18

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 인계동 일대는 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주변에 수원공업고등학교 및 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 수원시청 등 행정기관 및 대형 상업 시설이 위치한 중심 상업지구와도 인접해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주변에 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교가 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

인근 노변 근린생활시설 및 수원시청 인근의 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육 시설

수원공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 이용 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하였으며, 상세한 임대 관계는 파악되지 않았습니다. (기타참고사항 (1), (2))

건물은 2-4층은 주거용 오피스텔, 5-7층은 다세대주택으로 이용 중이나, 본건(203호)의 정확한 내부 이용 상태는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

상대보호구역(수원공업고등학교), 비행안전제6구역 등 토지이용에 일부 제한이 존재합니다.

6.3. 물건 특이사항

유동화물건, 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 절차 및 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성이 있으며, 현장 확인의 제한이 있었던 점은 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수원 도심 지역 내 입지: 수원시청 등 행정 및 상업 중심지와 인접하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리들은 경매 절차에 따라 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 오피스텔 및 주택이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 합리적 감정가: 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 196,000,000원을 기준으로, 주변 오피스텔 시세, 건물 상태, 공실 위험 등을 고려할 때, 현 시세 및 투자 수익률을 감안하여 감정가 수준 또는 약간 하회하는 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 196,000,000원

(주의: 본 입찰가 범위는 현재 시점의 시장 상황 및 일반적인 분석에 따른 예상치이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 실사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.