나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1330 (4)

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층 301호

1.3. 용도

오피스텔 (감정평가서상 주거용 오피스텔 및 도시형생활주택으로 이용 중)

1.4. 감정가

293,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 25.43㎡ (약 7.69평)

건물면적: 78.40㎡ (약 23.73평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기사항상 수협은행 추정)

1.9. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서, 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 각각 접해 있는 세로각지입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(수원공업고등학교 상대보호구역), 군사기지 및 군사시설 보호법(비행안전제6구역), 도시교통정비촉진법, 수도권정비계획법의 규제를 받습니다.

2.6. 주변 시설 확인

수원공업고등학교 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 다만, 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 시설이나 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 현황

등기부등본상 소유권 보존은 이기환, 소유권 이전은 정태일로 되어 있으며, 최초 근저당권자인 수산업협동조합중앙회(2013.07.05. 접수)의 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 임의경매, 압류 등이 등기되었으며, 본 경매 절차(수원지방법원 2025타경1330, 수협은행 신청)로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-26

확정일자: 2017-12-26

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 180,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2017-12-26

확정일자: 2023-10-13

배당신고일자: 2023-10-20

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

상기 임차인들은 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액은 약 1,212,000,000원 (근저당 1,032,000,000원 + 임의경매 청구액 1,048,573,508원 등)으로, 채권 총액이 시가총액 대비 높은 편입니다.

4. 상권분석

4.1. 일반 상권

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 주거 및 상업 지역이 혼합된 곳에 위치하며, 인근에 수원공업고등학교가 있어 학생 및 교직원을 포함한 배후 수요가 존재합니다. 노변 근린생활시설 또한 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 임대 시장

오피스텔 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 1인 가구 및 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있습니다. 최근 오피스텔 임대수익률이 상승하는 추세이나, 구체적인 임대 수익률은 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 외벽은 석재타일붙임, 내벽 및 천정은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 마감되었습니다.

5.2. 이용 상태

본 건(3층 301호)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 2층-4층은 주거용 오피스텔, 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용되고 있습니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 확인의 어려움

감정평가 당시 현장조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 작성되었으며, 이해관계인 부재로 상세한 임대 관계 등은 미확인되었습니다. 따라서 실제 내부 상태 및 정확한 임대 현황은 입찰 전 별도의 확인이 필요합니다.

6.2. 복합 용도 건물

건물이 오피스텔과 다세대주택으로 복합 이용되고 있어, 향후 건물 관리 및 운영에 있어 이해관계자 간의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지가 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 군사 작전에 영향을 줄 수 있는 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 총액

등기부상 총 채무액이 상당하여, 경매 절차가 진행됨에 따라 채무 변제 및 권리 관계에서 예기치 못한 변동이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 오피스텔로, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역의 이점을 가집니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하므로 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다. 그러나 내부 상태 확인의 어려움, 복합 용도 건물의 관리 이슈, 토지 이용 제한, 높은 총 채무액 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차 진행 용이.

* 수원 도심 지역 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 인근 학교 및 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가: 293,000,000원

건물 면적: 78.40㎡ (약 23.73평)

인근 지역의 오피스텔 매매 시세 조사를 통해 투자의 적정성을 판단해야 합니다. 관련 시세 자료(디스코, 부동산뱅크 등)를 참고할 때, 수원시 팔달구 인계동의 오피스텔은 면적 및 상태에 따라 다양하게 거래되고 있으나, 본 건과 유사한 조건의 물건에 대한 구체적인 실거래가 정보가 부족합니다.

일반적으로 경매 물건의 경우 감정가 대비 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁률에 따라 달라집니다. 현재 파악된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 260,000,000원 선으로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 주변 시세, 건물 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등 여러 요인에 따라 크게 변동될 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통한 재확인 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.