나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [5] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (5)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6, 샤인팰리스 3층 302호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 196,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

* 건물 면적 (전용 면적): 52.50㎡ (약 15.88평)

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원공업고등학교 서측 인근입니다.

* 주변은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 중로1류에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 수원공업고등학교 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2013년 7월 5일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당 (1,032,000,000원)입니다.

* 모든 후순위 권리(주택임차권, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부 채권액: 1,182,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 총 150,000,000원 (최초 100,000,000원, 1차 증액 30,000,000원, 2차 증액 20,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2013년 7월 9일

* 배당신고일자: 2024년 12월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 본 건 임차인은 대항력이 없으며, 모든 보증금은 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 소재한 인계동 지역은 수원 시청 및 법원 등이 인접하여 행정 및 업무 기능이 발달된 지역입니다.

* 주변에 주거시설과 상업시설이 혼합되어 있어 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 수원공업고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 교직원 관련 수요도 일부 있을 수 있습니다.

4.2. 상권 발달 정도

* 노변 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근성도 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 소규모 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 상가를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 수원공업고등학교가 인근에 위치하며, 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 의료시설

* (추후 시세 조사를 통해 인근 병원, 의원 정보 보강 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

* 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화전문회사 등이 채권을 관리할 가능성이 있습니다.

* 공동담보로 묶여 있어, 다른 채무자의 채무 불이행이 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 본 경매 건 자체는 임의경매로 진행 중입니다.

6.2. 임대 관계 미상

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 임대 관계 파악에 한계가 있었습니다.

6.3. 토지 이용 계획상 제한

* 방화지구, 비행안전제6구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건물 증개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 팔달구의 도심 지역에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않아도 됩니다.

* 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항은 있으나, 이는 주로 채권 관리 및 경매 절차상의 이슈이며, 낙찰자의 직접적인 권리 행사에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 정확한 현장 조사 및 임대차 현황 확인이 필수적입니다.

* 주변에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 낙찰 후 권리상 문제 없음.

* 도심 입지: 수원시 중심 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 투자를 고려해 볼 수 있음 (입찰가 산정 시).

* 오피스텔/주택 복합 건물: 다양한 용도로 활용 가능성이 있는 건물 구조.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1억 9,600만원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 시세 및 본건의 특이사항(유동화, 공동담보 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 상세한 시장 조사 및 주변 유사 물건의 거래 사례 분석이 선행되어야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 범위에서 결정되나, 본 건의 경우 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 건의 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재로서는 감정가 1억 9,600만원을 기준으로, 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 선인 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,600만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 본 건의 상세 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.