나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1330 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원공업고등학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(샤인팰리스 제2층 제201호 외 29개호)로서 인근은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로서

외벽: 석재타일붙임,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

일련번호 1-9(2층-4층): 주거용 오피스텔로 이용 중이며,
일련번호 10-30(5층-7층): 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현황 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 포장도로 및 북동측으로 폭 약 5m 포장도로에 가각으로 접한 세로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 현장조사시 폐문부재로 인하여 건물 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고하여 도시하였음.
(2) 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1330 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 2층202호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 17.03㎡ (약 5.15평)

건물면적: 52.50㎡ (약 15.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물 정보:

건물명: 샤인팰리스

총 층수: 7층

사용승인일: 2013년 6월 27일

구조: 철근콘크리트구조

주요 용도: 업무시설, 다세대주택 (본건은 오피스텔로 이용 중)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원공업고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 주택(단독, 다가구, 다세대), 오피스텔, 학교, 그리고 노변 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형 평지로서 현재 주거용 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 폭 약 10m, 북동측으로는 폭 약 5m의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 상업시설 및 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 수원공업고등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리인 수산업협동조합중앙회 근저당(2013.07.05. 접수, 1,032,000,000원)보다 늦게 설정된 소유권이전, 압류, 임의경매, 압류 등의 권리는 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 지승호 씨가 확인됩니다.

* 임차인: 지

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-15

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

* 비고:

위 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 배당신고일자(2025-09-03) 이후 배당 여부에 따라 일부 변동사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인계동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 오피스텔 및 주거용 건물들이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다. 인근 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리하여 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

수원공업고등학교가 인접해 있으며, 주변에 다른 학교들도 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 교통

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역 접근성이 좋습니다.

5.4. 건물 내부 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방 시스템, 소화전, 화재경보 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 감정평가 당시 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 구조를 건축물대장 도면을 참고하여 작성하였으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대 관계 등은 정확히 파악되지 않았습니다.

* 토지이용계획 상 비행안전제6구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 재산권 행사 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 주거 및 상업 복합 지역에 위치한 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 유동화물건 및 공동담보라는 특이사항과 현장 확인의 한계점으로 인해 추가적인 조사가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없으나 배당 절차를 확인해야 합니다. 전반적으로 안정적인 입지에 있으나, 경매 물건 특유의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원공업고등학교 인근의 편리한 주거 및 상업 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 좋아 직주근접 또는 투자용으로 적합합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 명확한 임대차 관계 (대항력 없음): 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 분쟁 가능성이 낮습니다. (다만, 배당 확인 필요)

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 종류의 오피스텔이 있는 샤인팰리스 내 또는 인근 지역에서 약 190,000,000원에서 220,000,000원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 전용면적 52.50㎡(약 15.88평) 기준으로, 현 시세를 반영한 적정 입찰가는 감정가(196,000,000원) 이상으로 판단됩니다.

안정적인 투자 및 명도를 고려하여, 205,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 임차인 보증금 인수액(0원)을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.