나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56683 [2] 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 1층102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 ""문정중학교"" 남동측 인근에 소재하며, 주위에는 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 제반 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층 오피스텔 중 <기호1>1층101호, <기호2>1층102호로서,
외벽 : 외장석 붙임 등
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

<기호1><기호2> 공히 오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비, 도시가스설비, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 유사형 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56683 (2)

소재지: 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 1층102호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 5천 6백만원 (356,000,000원)

토지면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

건물면적: 56.62㎡ (약 17.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 회OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 소재 문정중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다가구 및 다세대주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 생활권역으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 '을1' 순위 전세권 설정(주식회사대저건설, 350,000,000원)이나, 이는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한 '갑5' 순위 임의경매(채권액 710,000,000원) 역시 말소 대상입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인되는 내용은 다음과 같습니다:

- 소유권이전 신탁등기 말소 내역 (갑2, 갑4)

- 전세권 설정 및 말소 내역 (을1)

- 임의경매 개시 결정 및 말소 내역 (갑5)

등기부채권 총액은 350,000,000원입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'는 본건의 경우 해당사항이 없습니다.

다만, 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

* 임차인: 세성도시개발주식회사(최애경)

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 22일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 임차인의 우선변제권이나 대항력으로 인해 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 그러나 임차인이 명도를 거부할 경우, 명도 절차에 있어 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 용인시 수지구 풍덕천동 일대는 지역 내 주요 상업 및 주거 중심지로, 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있습니다. 오피스텔 밀집 지역으로 직장인 및 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준히 존재합니다. 인근에는 문정중학교가 있어 교육 환경 관련 시설도 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 의료 등의 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 문정중학교가 인근에 소재합니다.

* 건물구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 경사슬라브 지붕 4층 오피스텔로, 본건은 1층 102호입니다. 외벽은 외장석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 샤시로 시공되었습니다. 위생, 급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스, 지하주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인이 점유를 유지할 경우, 매수인은 별도의 협상 또는 법적 절차를 통해 명도를 진행해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 여러 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 관련 (이용상태): 본건은 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 수지구의 핵심 생활권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나며, 지역 내 주거 수요 또한 안정적일 것으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 단점은 보증금과 차임이 없는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 이는 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 임차인의 대항력으로 인한 명도 저항 가능성은 반드시 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 지역 수요: 용인시 수지구는 인구 유입과 꾸준한 개발로 인해 주거 시설에 대한 수요가 비교적 안정적인 지역입니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따라 자산 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인과의 원만한 협상 또는 법적 절차를 성공적으로 마무리할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 356,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보 내에서 직접적인 현 시세 관련 JSON 데이터가 없어 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. 그러나 제공된 감정가와 권리 분석 내용을 바탕으로 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 존재하여 명도에 추가적인 부담이 예상되지만, 매각으로 인해 인수되는 금전적 권리는 없습니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 340,000,000원

이는 감정가(356,000,000원)를 기준으로, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 책정한 예상 범위입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 비교, 법률 전문가와 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.