나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경87337 [1] 경기도 의정부시 용현동 221-3 현대아파트 203동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "솔뫼중학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 연립주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "탑석역" 이 소재하는바 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건내, 제2층 제203호로서,
외벽:몰탈위페인팅마감,
창호:샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3,주방,거실,욕실,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건으로 제반 차량 출입가능한 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2015-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역(솔뫼중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(시민로-송산로)).
■ 일련번호 2) 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(2015-07-16)(접합), 상대보호구역(솔뫼중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔뫼초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경87337 (1)

물건소재지: 경기도 의정부시 용현동 221-3 현대아파트 203동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 247,000,000원

토지면적: 26.16㎡ (약 7.91평)

토지지분: 26.16㎡ (약 7.91평)

건물면적: 59.45㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.45㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 페퍼저축은행

특이사항: 유동화물건

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 6월 2일 현대캐피탈주식회사 근저당권 (을12)

등기사항 요약:

- 소유권 이전: 김병용 (1996-08-10), 김장복 (2006-11-30), 지승현 (2014-11-21)

- 근저당: 현대캐피탈주식회사 (176,400,000원, 2020-06-02, 말소기준권리), 페퍼저축은행 (93,600,000원, 2022-10-06, 말소)

- 압류: 국민건강보험공단 (2024-05-27, 말소), 의정부세무서장 (2024-09-02, 말소), 양주시 (2025-09-18, 말소)

- 가압류: 롯데웰푸드주식회사 (17,113,500원, 2024-08-05, 말소), 삼성카드 (7,134,551원, 2024-08-12, 말소), 롯데카드 (36,868,008원, 2024-08-22, 말소), 신용보증기금 (13,722,228원, 2024-09-19, 말소), 경기신용보증재단 (50,000,000원, 2024-10-08, 말소), 우리금융캐피탈 (13,367,789원, 2024-10-11, 말소)

- 임의경매 개시 결정: 페퍼저축은행 (80,632,458원, 2024-08-05, 말소)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

기타 임대 관례 및 기타사항: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

보고서 상에는 '지상권개요:'만 기재되어 있어 명확하지 않으나, 별도로 명시된 인수 권리가 없다면 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "솔뫼중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황:

인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 "탑석역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

대상 물건까지 차량 출입이 가능한 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 근린생활시설: 단지 인근에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 솔뫼중학교, 솔뫼초등학교와 인접하여 자녀 교육 환경에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. (다만, 상대 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인 필요)

* 교통 접근성: 탑석역 및 버스정류장이 인근에 있어 의정부 시내 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브 지붕 22층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 방 3개, 주방, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 보일러), 소화전, 화재 탐지, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

아파트명: 용현현대2차 (경기도 의정부시 용현동 221-3)

준공년도: 1996년 7월 1일

총 세대수: 388세대

최고/최저층: 22층/2층

주차대수: 총 131대 (지상 4대, 지하 20대, 전기차 충전기 총 10대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특성이 있을 수 있습니다.

* 법률적 제한:

* 토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 대로1류, 소로2류, 중로2류 등 다양한 도로 저촉 사항이 있습니다.

* 솔뫼중학교, 솔뫼초등학교의 상대 보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

* 수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 해당합니다.

* 중점경관관리구역(시민로-송산로)에 해당합니다.

* 미상 정보: 임대차 관계, 기타 참고사항 등이 미상으로, 명확한 확인이 필요한 부분입니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액 408,206,076원으로, 낙찰 후 인수할 권리가 없더라도 채무자의 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 용현동에 위치한 아파트로, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 학군도 갖추고 있어 주거 가치가 있는 편입니다. 1996년에 준공되어 연식이 있으나, 해당 아파트는 총 4개동 388세대로 규모가 있으며 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 정보가 미상인 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 여러 규제 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 학교, 역, 생활 편의시설이 인근에 있어 실수요자에게 매력적인 조건입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 깨끗한 편입니다.

* 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 적정하거나 약간 낮은 수준으로 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래 정보 분석 결과, 동일 면적(59.445㎡)의 용현현대2차 아파트 202동 203호는 2026년 4월 28일에 260,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 247,000,000원입니다.

인수 보증금이 없고 권리관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준을 반영한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 판단됩니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준인 250,000,000원 정도를 목표로 하되, 현장 조사 및 경쟁 물건 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.