나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70933 [2] 경기도 의정부시 민락동 611-5 민락아크로빌(씨동) 8층804호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(송산역) 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물 내 제6층 제601호 외 1개호로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(601호), 다세대주택(804호)으로 각각 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 611-5 : 제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유정유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 민락동 611-20, 611-21 : 제2종일반주거지역(2018-01-22)(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(노벨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부용고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부부용초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 민락동 611-5번지 민락아크로빌(C동) 8층 804호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70933 (2)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 이OO입니다.

감정가는 252,000,000원입니다.

토지 면적은 30.05㎡ (약 9.1평)이며, 토지 지분은 30.055㎡입니다.

건물 면적은 53.28㎡ (약 16.1평)이며, 건물 지분은 53.28㎡입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 송산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자는 이OO입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2020년 7월 31일 (우경종)

* 주택임차권: 2024년 9월 5일 접수 (이현묵), 권리금액 199,000,000원, 말소기준권리보다 선순위이며, 인수 대상입니다.

* 소유권이전: 2024년 10월 25일 (김승용)

* 강제경매: 2026년 4월 30일 접수 (이현묵), 권리금액 225,469,725원, 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이현묵)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 1일

* 확정일자: 2020년 12월 21일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 있음

주의사항: 본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인 이 는 199,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 매수인이 추가로 부담할 보증금은 없을 가능성이 있습니다. 그러나 법적으로는 인수 대상이므로, 배당표 확정 시까지 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 동일 단지인 민락아크로빌 103동 8층 53.28㎡ 물건이 2024년 2월 23일에 259,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 감정가 252,000,000원보다 높은 수준이며, 건물의 신축연도(2020년) 또한 유사합니다.

이와 비교할 때, 본건의 감정가는 시장 거래가 수준을 적절히 반영하고 있다고 판단됩니다.

인근의 다른 다세대 주택(리코팰리스)의 경우, 2026년 4월에 144,000,000원(50.38㎡) 및 115,000,000원(37.74㎡)에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건과는 건물 연식, 규모, 단지 특성 등에서 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 민락동 일대는 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근에 학교(부용고등학교, 의정부부용초등학교 등) 및 유치원이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

건물 자체에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 본건이 속한 민락아크로빌(C동)은 2020년 7월 21일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 평지붕 구조의 9층 건물입니다. 본건 804호는 해당 건물의 8층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 선순위 임차인 이 의 존재입니다. 비록 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표시되어 있으나, 임차권 자체가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되므로, 배당 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 추가적인 보증금 반환 의무가 발생할 수 있습니다.

또한, "임대 미상임"이라는 표기가 일부 있어, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교, 고등학교), 과밀억제권역 등에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (이는 일반적인 지역 특성이며, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 민락동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

동일 단지의 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 및 시장 가격이 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안을 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

따라서 입찰 전 법원의 배당표 확정 여부 및 임차인과의 명확한 소통을 통해 인수되는 보증금의 실제 부담 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 높은 실거래가로 인한 시세 상승 잠재력.

* 역세권(송산역) 및 주요 도로 접근성이 양호한 입지.

* 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 252,000,000원이며, 동일 단지의 최근 실거래가는 259,000,000원입니다.

선순위 임차인의 보증금 199,000,000원이 인수 대상이지만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 고려할 때, 경매 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 회수할 가능성이 높다고 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하되, 임차권 인수라는 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 상회하는 입찰 시에는 배당 절차 및 임차인과의 명확한 인수/정산 관계를 최우선으로 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.