나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2024 [3] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물 102동 2층 201호 외 3세대로서, <사용승인일: 2017.08.02> 외벽: 스타코, 석재마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 강마루, 타일마감 등 창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(1)[102동 2층 201호] 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2025타경2024 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 2층202호

용도: 다세대주택

감정평가액: 192,000,000원

토지 면적: 66.06㎡ (약 20.0평)

토지 지분: 66.06㎡ (약 20.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 65.57㎡ (약 19.8평)

건물 지분: 65.57㎡ (약 19.8평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권 행사 중 안내문 부착 (102동 2층 201호)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 103동이며, 2017년 8월 2일에 사용승인을 받았습니다.

토지는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로1류(35~40m), 소로2류(8~10m) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 속합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 채권최고액은 1,820,000,000원과 1,300,000,000원입니다.

이 외 압류, 임의경매, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 3,570,000,000원으로, 이는 감정평가액 대비 매우 높은 수치입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배현미 (배 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 9,000,000원

* 전입/확정일자: 2022-12-01

* 배당신고일자: 2026-03-03

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 유사 물건("대진유토피아빌리지", 구좌읍 세화리 1550번지)의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 3월부터 6월 사이 전용면적 약 31.68㎡ (약 9.6평)의 연립/다세대 주택 매매가는 7,800만원에서 8,000만원 수준으로 확인되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산 시 약 823만원/평 (7,900만원 / 9.6평)으로 추정됩니다.

본건의 건물 면적 65.57㎡ (약 19.8평)을 적용하여 시세를 산정하면, 약 162,950,000원 (823만원/평 * 19.8평) 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이는 감정평가액 192,000,000원 대비 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 세화중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

건물 내 기본 위생, 급배수, 난방(가스보일러), 천장형 에어컨, 화재 탐지, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 행사 안내: 102동 2층 201호 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 본건과는 다른 호수이나, 동일 단지 내에서 발생한 문제이므로 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부채권 총액이 3,570,000,000원으로 매우 높아, 공동담보물건으로서 추가적인 권리 관계나 채무 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 감정가 대비 시장 시세: 최근 실거래가 정보에 따르면, 감정평가액이 현재 시장가 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 구좌읍 세화리의 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호하고 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

하지만 '유치권 행사 중'이라는 안내문과 매우 높은 총 채권액은 잠재적인 리스크 요인입니다. 또한, 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 동부권의 대표적인 주거 지역인 세화리에 위치하여 지역 발전 가능성 및 투자 가치 보유.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 편리한 교통 및 주변 생활 인프라.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 192,000,000원

최근 실거래가 기반 추정 시세 (19.8평 기준): 약 163,000,000원

본건은 '유치권 행사 중'이라는 안내와 매우 높은 총 채권액이라는 잠재적 리스크를 안고 있으며, 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

시장가격을 기준으로 하되, 리스크 요인을 반영하여 감정가 대비 할인율을 적용한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

추정 예상 입찰가: 158,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.