나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2024 [2] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물 102동 2층 201호 외 3세대로서, <사용승인일: 2017.08.02> 외벽: 스타코, 석재마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 강마루, 타일마감 등 창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(1)[102동 2층 201호] 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경2024 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545, 세화엘루체빌 102동 4층 402호

용도: 다세대주택

토지면적: 70.70㎡ (약 21.39평)

건물면적: 68.28㎡ (약 20.66평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 200,000,000원

1.4. 등기부 요약

등기부채권 총액: 3,570,000,000원

주요 권리 사항: 소유권보존(주식회사올레건설개발), 근저당(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2건), 압류(제주세무서장), 임의경매(제주와이신용협동조합), 가압류(신제주신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)이며, 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정임. 감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인: 차

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2025년 07월 29일

확정일자: 2025년 06월 02일

배당신고일자: 2026년 03월 06일

대항력: 없음

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 위치하며, 주변에 학교(세화중학교)가 있어 교육 환경 또한 양호함. 구체적인 대형 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

4.3. 주변 시세 (매매/전월세)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '대진유토피아빌리지'(1550번지, 2016년식)의 최근 매매가는 2026년 3월~6월 기준 7,800만원 ~ 8,000만원 수준임. 이는 전용면적 31.68㎡(약 9.58평) 기준이며, 평당 약 814만원 ~ 835만원으로 분석됨.

본건 '세화엘루체빌'(1545번지, 2017년식)은 건물면적 68.28㎡(약 20.66평)이며, 감정가는 200,000,000원 (약 968만원/평)임.

다만, '세화엘루체빌' 자체의 최근 실거래가 정보는 부족하며, 비교 사례가 없어 가격 산정에 어려움이 있음. 유사 단지의 소형 평형 매매가와 비교 시 본건 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단될 수 있으나, 이는 면적 차이 및 개별 물건의 특성에 따라 달라질 수 있음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 행사 정보

본건이 속한 102동의 2층 201호 출입문에 '유치권 행사중' 안내문이 부착되어 있음. 이는 본건(402호)과는 직접적인 관련이 없으나, 건물 전체의 잠재적 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소이므로 경매 진행 시 반드시 현장 확인 및 전문가 상담이 필요함.

5.2. 기타 법적/물리적 리스크

토지이용계획상 고도지구, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개축 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. (예: 제주환경자원순환센터는 제주시 구좌읍 동복리에 위치하며, 지역 경제 활성화에 기여하는 긍정적 측면도 보도됨.)

6. 종합 의견

제주 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 '세화엘루체빌'은 2017년에 준공된 다세대주택으로, 준수한 입지 조건과 권리 분석상 인수 부담이 없는 물건임. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 확보되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호함. 다만, 동일 건물 내 다른 호실에 유치권 행사 중이라는 점은 주의해야 할 요소이며, 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 파악에 제약이 있음. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

7. 투자 포인트

* 제주 지역 부동산 시장의 꾸준한 수요와 잠재적 가치.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 인수 부담이 없음.

* 건축 연차가 비교적 최신(2017년 준공)으로 노후도가 낮음.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 200,000,000원 (약 968만원/평)

인근 유사 단지(대진유토피아빌리지) 소형 평형 시세: 약 814만원 ~ 835만원/평

본 건은 동일 단지 내 면적이 더 크고, 인근 유사 단지의 소형 평형 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 또한, 동일 건물 내 유치권 행사 중인 호실이 존재한다는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가 대비 80~90% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토하는 것이 권장됨.

권장 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.