나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2024 [4] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물 102동 2층 201호 외 3세대로서, <사용승인일: 2017.08.02> 외벽: 스타코, 석재마감 등 내벽: 벽지, 타일마감 등 바닥: 강마루, 타일마감 등 창호: 샷시이중창 등임.

이용상태

일련번호(1~4): 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 35m, 북서측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별 자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(1)[102동 2층 201호] 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2024 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1545 세화엘루체빌 103동 3층 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.06㎡ (약 20.0 평)

토지지분: 66.06㎡ (약 20.0 평)

건물면적: 65.57㎡ (약 19.8 평)

건물지분: 65.57㎡ (약 19.8 평)

1.3. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일: 2017년 8월 2일

구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 5층 건물 (103동)

해당 호수: 3층 301호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 192,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 소재 '세화중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역으로 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 설정되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다. 현재 등기부상 주요 권리로는 제주세무서장의 압류(징세과-티 64638), 제주와이신용협동조합의 임의경매개시결정(2025타경2024), 신제주신용협동조합의 가압류 등이 있었습니다. 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 채권액 총계

등기부상 채권 총액은 약 3,570,000,000원입니다. 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액으로, 경매 과정에서 많은 채권이 존재했음을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김대길

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-25

배당신고일자: 2026-01-26

대항력: 없음

김대길 임차인은 전입일자 대비 확정일자 및 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

3.4. 인수되는 권리 분석

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당 사항이 없습니다. '인수 보증금 합계' 또한 0원으로, 낙찰자는 별도의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 시장 동향

'세화엘루체빌' 단지의 경우, 최근 실거래가 정보에 따르면 2023년 3월경 24평형(약 80㎡) 기준으로 1억 6천만 원 내외의 매매가가 형성되어 있었으며, 2024년 8월 기준 전세가는 1억 5천만 원으로 파악됩니다. 제시된 JSON 데이터의 '대진유토피아빌리지'는 본건과 다른 건물이므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건물의 감정가는 1억 9천 2백만 원으로, 시장 동향과 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

기본적인 위생설비, 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형 에어컨설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

인근에 '세화중학교'가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건 소재지인 구좌읍에는 제주환경자원순환센터(소각, 매립 시설)가 동복리에 위치하고 있습니다. 이는 제주 전역의 폐기물을 처리하는 시설로, '혐오시설'로 인식될 수 있으나, 최근에는 주민 편의시설을 함께 조성하는 등 지역과 상생하는 모델로 발전하고 있는 사례로 언급됩니다. 본건(세화리 1545)과의 직접적인 인접성은 낮으며, 통상적인 주거지역 환경에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 주변에 다른 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 주의 사항 (타 호수)

감정평가서 요약에 따르면, '일련번호(1)[102동 2층 201호] 출입문에 '유치권행사중' 안내문이 부착되어 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람'이라고 명시되어 있습니다. 이는 본건(103동 301호)과는 다른 호수이지만, 동일한 건물 단지 내에서 발생할 수 있는 유치권 관련 문제를 인지하고 경매 진행 시 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 사항

임차인 김대길은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만 원을 배당받지 못할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 임차인과의 명도 진행 시 원만하지 않을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 약 35억 7천만 원으로, 이는 물건의 감정가(1억 9천 2백만 원)를 훨씬 초과합니다. 이는 채권자들의 담보권 실행으로 인한 경매 진행을 반영하며, 채권자들의 적극적인 참여가 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 세화리, 세화엘루체빌 아파트 단지 내 103동 3층 301호(전용면적 약 19.8평)입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으며, 최근 시세는 1억 6천만 원 내외로 파악됩니다. 다만, 동일 단지 내 다른 호수에 유치권 행사 중이라는 안내문이 있다는 점, 임차인에게 대항력이 없다는 점, 그리고 등기부상 채권 총액이 매우 높다는 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 구좌읍이라는 관광 및 거주 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 비교적 최근(2017년)에 사용 승인된 건물로, 상태 양호 예상됩니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 권리관계 및 물건의 리스크를 충분히 인지하고 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

'세화엘루체빌' 단지의 일반적인 매매가가 약 1억 6천만 원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 1억 9천 2백만 원입니다.

9.2. 인수 보증금 제외

본건 경매에서 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

제공된 시장 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 권리관계의 복잡성과 유치권 관련 리스크 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 시장 시세인 1.6억 원과 감정가 1.92억 원 사이에서, 리스크 프리미엄을 고려하여 1억 5천만 원 ~ 1억 7천만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.