나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8940 [5] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1075 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '한라초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. - 기호(2): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(6, 7): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 근거리 에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(8, 10, 11): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 태양광발전시설부지 등이 혼재합니 다. - 기호(9): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 인근에 위 치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(12): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(13): 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '남녕고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1): 차량의 통행이 용이하고, 시가지에 인접해있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다. - 기호(6, 7, 9, 12): 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. - 기호(2, 8, 10, 11): 차량의 통행이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다. - 기호(13): 차량의 통행이 용이하고, 시가지내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 토지임야입니다. - 기호(2): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(6, 7): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입 니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원으로 이용중입니다. - 기호(9): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전 및 일부 창고용지로 이용중입니다. - 기호(12): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(13): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 주거나지입니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. - 기호(2, 12): 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. - 기호(6, 7): 연접한토지로 기호(6) 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 기호(7)은 맹 지로 기호(6)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 토지로 기호(10) 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하며, 기호 (8, 11)은 맹지로 기호(10)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(9): 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다. - 기호(13): 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면 구역, 하수처리구역입니다. - 기호(2, 8, 10, 11, 12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등 급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(6, 7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 경관보전지 구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등 급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(9): 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고 시(전부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01- 30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30) (저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관 리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)입니다. - 기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역 , 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별 관리구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(8)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '과수원'입니다. - 기호(9)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2, 6~12)는 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관 청에 재확인하시기 바랍니다. - 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3): 시멘트벽돌조 함석지붕 및 슬래브지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 및 잡석노출 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 바닥: 모노륨 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-1): 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 잡석노출 등. 내벽: 시멘트몰탈 및 페인트 마감 등. 바닥: 시멘트몰탈 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구주로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 페인트 및 타일 마감 등. 바닥: 타일마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(4): 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2011.09.21.> 외벽: 판넬 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(5): 벽돌조 슬레이트지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1997.02.04.> 외벽: 페인트 마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호(3): 관리사로 이용중입니다. - 기호(3-1): 창고로 이용중입니다. - 기호(3-2): 변소이며, 건물이 훼손되어 있습니다. - 기호(4): 창고로 이용중입니다. - 기호(5): 창고로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(3): 기본 위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되 어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(3)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석 및 슬래브지붕'입니다. - 기호(3)의 공부상 용도는 '농산물창고'이나, 현황 '관리사'입니다. - 기호(3-1)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록8,10,11.은 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8940 (5)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1075

* 용도: 창고시설 (현황: 전, 과수원, 창고용지 등 복합적 이용)

* 감정가: 1,645,918,000원

* 토지면적: 12466.00㎡ (약 3,770.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 100.65㎡ (약 30.4평)

* 건물 제시외면적: 107.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOO (제주시농업협동조합)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요(목록 8, 10, 11), 일괄매각, 제시외 건물 포함(목록 8, 10, 11), 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 근거리에 위치.

* 주변 일대는 농경지, 단독주택, 태양광발전시설부지 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황

* 차량 통행이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통 수준임.

* 토지 및 건물 현황

* 토지는 세로장방형, 부정형, 사다리형으로 인접도로와 대체로 등고·평탄한 상태임.

* 현황 토지는 전, 과수원, 일부 창고용지로 이용 중이며, 건물은 창고시설, 관리사, 변소 등으로 이용 중임.

* 도로상태

* 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함. (일부 기호는 맹지이거나 소로에 접함.)

* 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 등에 속함.

* 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전 등급, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 5월 17일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당권(을5)으로, 본 경매개시결정(갑5)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채무액: 4,716,361,724원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 근저당: 제주시농업협동조합 (말소기준)

* 가압류: 임창욱외 3명, 제주은행, 농협은행 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 제주시농업협동조합 (본 경매)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되며, 임대차 관계는 미상임.

4. 상권분석

* 본 물건은 서귀포시 대정읍의 농업 및 주거 기능이 혼합된 지역에 위치함.

* 주변에 농경지와 주택이 많아 농업 관련 활동 및 창고, 소규모 시설 운영에 적합한 환경임.

* 인근에 태양광발전시설부지가 있는 점은 지역의 에너지 관련 개발 동향을 시사함.

5. 생활정보

* 가까운 관공서로 '무릉2리사무소'가 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치함.

* 주변에는 숙박시설(카름스테이 제주무릉도원집, 제주 벨루가 풀빌라 등)이 있으며, 농업 시설 및 주택들이 혼재되어 있음.

* 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 제주 전역에서 폐기물 처리 시설 유치를 두고 마을 간 경쟁이 있거나, 관련 시설이 운영되는 사례는 있으나, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 나타나지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건 토지 중 목록 8, 10, 11은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않음. 이는 입찰 참여자의 자격 요건 및 절차 준수에 대한 중대한 리스크임.

* 맹지 관련: 일부 토지(기호 7, 8, 11)는 맹지로서 다른 토지를 통하여 출입해야 하는 제약이 있음.

* 토지 및 건물 공부상 현황 차이: 지목, 건물 용도, 지붕 구조 등 공부와 현황 간 차이가 존재하여, 명확한 확인 및 관련 절차 필요.

* 임대관계 미상: 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있음 (인수되는 보증금은 없으나, 점유 여부 및 권리 관계 재확인 필요).

* 토지이용계획 및 제한: 건축계획심의대상구역 저촉, 지하수자원특별관리구역 지정 등은 향후 건축 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서귀포시 대정읍의 농경지와 창고시설이 혼재된 토지 및 건물로서, 일괄 매각 조건임.

* 높은 채권 총액으로 인해 신속한 매각이 예상되나, 가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 준수임.

* 주변 환경은 농업 및 일부 개발 행위가 혼재하는 지역으로, 향후 토지 활용 계획 시 해당 지역의 토지이용계획 및 제한사항을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 일괄 관리 및 활용의 용이성.

* 농지법 및 관련 법규 준수 시, 농업 생산성 향상 또는 대체 부지 활용을 통한 가치 증대 가능성.

* 경매 법원에서 지정한 감정가 및 채무 총액 대비, 취득 가격이 경쟁력 있다면 투자 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 상기 물건의 제반 리스크(특히 농지취득자격증명 관련)와 현재의 시장 상황, 경쟁 구도 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 함.

* 매각물건명세서 상 인수되는 보증금이 0원이나, 임대차 관계 미상인 점, 맹지 및 각종 도시계획 제한사항 등을 감안할 때, 본 건의 실제 가치는 시장 평가 및 입찰 참여자의 의지에 따라 달라질 수 있음.

* 향후 추가적인 현장 조사 및 권리관계, 법규 검토를 통해 신중하게 결정해야 함. (구체적인 예상 입찰가 산출은 본 자료만으로는 제한적임.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.