나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8940 [4] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 425-14 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '한라초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. - 기호(2): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(6, 7): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 근거리 에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(8, 10, 11): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 태양광발전시설부지 등이 혼재합니 다. - 기호(9): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 인근에 위 치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(12): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(13): 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '남녕고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1): 차량의 통행이 용이하고, 시가지에 인접해있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다. - 기호(6, 7, 9, 12): 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. - 기호(2, 8, 10, 11): 차량의 통행이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다. - 기호(13): 차량의 통행이 용이하고, 시가지내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 토지임야입니다. - 기호(2): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(6, 7): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입 니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원으로 이용중입니다. - 기호(9): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전 및 일부 창고용지로 이용중입니다. - 기호(12): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(13): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 주거나지입니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. - 기호(2, 12): 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. - 기호(6, 7): 연접한토지로 기호(6) 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 기호(7)은 맹 지로 기호(6)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 토지로 기호(10) 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하며, 기호 (8, 11)은 맹지로 기호(10)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(9): 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다. - 기호(13): 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면 구역, 하수처리구역입니다. - 기호(2, 8, 10, 11, 12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등 급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(6, 7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 경관보전지 구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등 급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(9): 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고 시(전부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01- 30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30) (저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관 리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)입니다. - 기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역 , 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별 관리구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(8)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '과수원'입니다. - 기호(9)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2, 6~12)는 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관 청에 재확인하시기 바랍니다. - 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3): 시멘트벽돌조 함석지붕 및 슬래브지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 및 잡석노출 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 바닥: 모노륨 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-1): 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 잡석노출 등. 내벽: 시멘트몰탈 및 페인트 마감 등. 바닥: 시멘트몰탈 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구주로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 페인트 및 타일 마감 등. 바닥: 타일마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(4): 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2011.09.21.> 외벽: 판넬 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(5): 벽돌조 슬레이트지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1997.02.04.> 외벽: 페인트 마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호(3): 관리사로 이용중입니다. - 기호(3-1): 창고로 이용중입니다. - 기호(3-2): 변소이며, 건물이 훼손되어 있습니다. - 기호(4): 창고로 이용중입니다. - 기호(5): 창고로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(3): 기본 위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되 어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(3)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석 및 슬래브지붕'입니다. - 기호(3)의 공부상 용도는 '농산물창고'이나, 현황 '관리사'입니다. - 기호(3-1)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물(창고) 매각 포함, 목록12. 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8940 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주시농업협동조합

2.2. 매각 대상 물건

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 425-14

용도: 창고시설

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 1433.00㎡ (약 433.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 101.53㎡ (약 30.71평)

건물 제시외면적: 8.60㎡ (약 2.60평)

감정가: 311,864,100원

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 '무릉2리사무소'가 소재하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

3.3. 도로 상태

본 물건은 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

3.4. 주변 시설

주변에는 농경지, 단독주택 등이 분포하고 있으며, '무릉2리사무소'가 근거리에 있습니다.

3.5. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 1월 22일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

4.2. 등기 현황

등기부상 채권 총액은 2,700,361,724원입니다.

소유권 변동 내역은 정화종 -> 강명순 -> 오지미(증여) 순입니다.

근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정이 있으나, 이는 말소기준권리 이하로 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 별도의 임차인 정보는 파악되지 않았습니다.

5. 상권분석

5.1. 용도 및 지역 특성

본 물건의 용도는 창고시설이며, 주변은 농경지와 주거지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설 또는 소규모 창고의 활용이 적합할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 '무릉2리사무소'가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재합니다. 주거지 및 농경지가 주를 이루므로, 편의시설은 많지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농지에 해당하여 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명 발급 절차 및 요건에 대해 사전에 해당 관청에 확인해야 합니다.

7.2. 공부와의 차이

토지: 기호(8)은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '과수원'이며, 기호(9)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '전 및 일부 창고용지'입니다.

건물: 기호(3)은 공부상 지붕이 '슬레이트지붕'이나 현황은 '함석 및 슬래브지붕'이며, 공부상 용도가 '농산물창고'이나 현황은 '관리사'입니다. 기호(3-1)은 공부상 지붕이 '슬레이트지붕'이나 현황은 '함석지붕'입니다.

7.3. 제시외 건물

지상에 제시외 창고(4-1)가 소재하며 매각에 포함됩니다.

7.4. 건물 훼손

기호(3-2) 건물은 변소이며, 훼손 상태입니다.

7.5. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역, 하수처리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한사항이 존재합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 창고시설로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 농지로서 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 공부와의 현황 차이, 제시외 건물 존재, 일부 건물의 훼손 및 다양한 토지이용계획상 제한사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이나, 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 제주도의 창고시설로서의 활용 가능성.

* 농지 취득자격증명 관련 규정을 명확히 이해하고 절차를 진행할 수 있다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상의 차이를 확인하고, 필요한 경우 후속 조치를 고려해야 합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(311,864,100원)를 기준으로, 현장 조사, 최근 거래 사례, 농지취득자격증명 취득 가능성, 농지 관련 규제, 제시외 건물 상태, 건물 훼손 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와 상의하거나 추가적인 시장 조사를 진행하는 것이 권장됩니다. 인수할 보증금은 없으므로, 감정가를 참고하여 입찰 전략을 수립하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.