나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8940 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1129-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호(1): 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '한라초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다. - 기호(2): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(6, 7): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 근거리 에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(8, 10, 11): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남서측 근거리에 위치하며, 일대는 농경지, 태양광발전시설부지 등이 혼재합니 다. - 기호(9): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 북서측 인근에 위 치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(12): 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉2리사무소' 남동측 인근에 위치하며, 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. - 기호(13): 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '남녕고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 일 대는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

- 기호(1): 차량의 통행이 용이하고, 시가지에 인접해있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다. - 기호(6, 7, 9, 12): 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. - 기호(2, 8, 10, 11): 차량의 통행이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통사정 은 보통입니다. - 기호(13): 차량의 통행이 용이하고, 시가지내에 위치하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

형태 및 이용상태

- 기호(1): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 토지임야입니다. - 기호(2): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(6, 7): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입 니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 과수원으로 이용중입니다. - 기호(9): 사다리형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전 및 일부 창고용지로 이용중입니다. - 기호(12): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전으로 이용중입니다. - 기호(13): 세로장방형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 주거나지입니다.

인접 도로상태

- 기호(1): 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. - 기호(2, 12): 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. - 기호(6, 7): 연접한토지로 기호(6) 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 기호(7)은 맹 지로 기호(6)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(8, 10, 11): 연접한 토지로 기호(10) 동측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접하며, 기호 (8, 11)은 맹지로 기호(10)을 통하여 출입하고 있습니다. - 기호(9): 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다. - 기호(13): 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1): 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면 구역, 하수처리구역입니다. - 기호(2, 8, 10, 11, 12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등 급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30), 지하수자원 특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(6, 7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 경관보전지 구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등 급(2023-01-30), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수 자원특별관리구역(2020-07-01)입니다. - 기호(9): 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고 시(전부제한)), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01- 30), 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급(2023-01-30) (저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관 리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16)입니다. - 기호(13): 제2종일반주거지역, 고도지구(45M이하), 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역 , 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별 관리구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(8)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '과수원'입니다. - 기호(9)의 공부상 지목은 '전'이나 현황 '전 및 일부 창고용지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2, 6~12)는 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관 청에 재확인하시기 바랍니다. - 임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(3): 시멘트벽돌조 함석지붕 및 슬래브지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 및 잡석노출 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 바닥: 모노륨 및 타일 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-1): 시멘트벽돌조 함석지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 잡석노출 등. 내벽: 시멘트몰탈 및 페인트 마감 등. 바닥: 시멘트몰탈 마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(3-2): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 구주로 <사용승인일: 1968.> 외벽: 페인트 마감 등. 내벽: 페인트 및 타일 마감 등. 바닥: 타일마감 등. 창호: 샷시창 등. - 기호(4): 경량철골구조 판넬지붕 단층 구조로 <사용승인일: 2011.09.21.> 외벽: 판넬 마감 등. 창호: PVC창호 등. - 기호(5): 벽돌조 슬레이트지붕 단층 구조로 <사용승인일: 1997.02.04.> 외벽: 페인트 마감 등. 창호: 샷시창 등.

이용상태

- 기호(3): 관리사로 이용중입니다. - 기호(3-1): 창고로 이용중입니다. - 기호(3-2): 변소이며, 건물이 훼손되어 있습니다. - 기호(4): 창고로 이용중입니다. - 기호(5): 창고로 이용중입니다.

설비내역

- 기호(3): 기본 위생설비, 급·배수설비, 태양광발전설비, 보일러에의한 난방설비 등이 되 어있습니다.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도'참고 바랍니다.

공부와의 차이

- 기호(3)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석 및 슬래브지붕'입니다. - 기호(3)의 공부상 용도는 '농산물창고'이나, 현황 '관리사'입니다. - 기호(3-1)의 지붕이 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 목록9. 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8940 (3)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 1129-1

* 용도: 창고시설 (토지 이용 현황: 전, 과수원, 일부 창고용지)

* 감정가: 741,272,374원

* 토지면적: 2667.00㎡ (약 806.77평)

* 건물면적: 128.95㎡ (약 39.01평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제OOOO (제주시농업협동조합, 을1 근저당권 설정)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보

* 작성일: 2026년 7월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치하며, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 '무릉2리사무소'가 소재합니다. [cite: provided text]

2.2. 교통상황

* 차량 통행이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: provided text]

2.3. 도로상태

* 물건지의 서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 말소기준권리: 2021년 5월 17일 제주시농업협동조합이 설정한 근저당권(을1)입니다.

* 이후 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)는 말소 예정으로, 경매 완료 시 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 4,775,771,134원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 말소기준권리: 2021년 5월 17일 제주시농업협동조합이 설정한 근저당권(을1)입니다.

* 토지와 마찬가지로, 경매 완료 시 모든 부채가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 4,735,771,134원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임차인 정보가 불명확하므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 권리관계를 재확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 해당사항 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본 물건지는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 수준의 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. [cite: provided text]

4.2. 지역 특성

* 해당 지역은 농업 활동이 중심이 되는 지역으로, 서귀포시 대정읍의 일부를 이루고 있습니다. 관광지나 도심 상권과는 거리가 있습니다. [cite: provided text]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 마트, 병원 등 대형 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제공되지 않습니다. 근거리 버스정류장을 통한 이동은 가능하나, 생활 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

5.2. 공공시설

* 인근에 '무릉2리사무소'가 소재하여 행정적 편의를 일부 제공할 수 있습니다. [cite: provided text]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 목록 9번 토지(농지)는 농지취득자격증명이 필수적입니다. 미제출 시 매수신청 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 관련 서류 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. [cite: provided text]

6.2. 건물 상태 및 공부와의 차이

* 일부 건물(기호 3)은 공부상 지붕이 '슬레이트지붕'이나 현황은 '함석 및 슬래브지붕'이며, 용도는 '농산물창고'이나 현황 '관리사'로 이용 중입니다.

* 건물(기호 3-1)의 지붕도 공부와 현황이 상이합니다.

* 건물(기호 3-2)은 '변소'로, 건물이 훼손된 상태입니다.

* 이러한 차이는 명도 및 추후 건축물 대장 정리 시 문제가 될 수 있습니다. [cite: provided text]

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: provided text]

6.4. 미상 임대관계

* 임대관계가 불명확하고 인수할 보증금이 없는 점은 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조사가 필요함을 시사합니다.

6.5. 맹지 (일부 토지)

* 일부 토지(기호 6, 7, 8, 11)는 맹지로, 인접 토지를 통한 출입이 필요합니다. 다만, 일괄매각 대상이므로 전체 토지의 접근성에 대한 종합적인 판단이 필요합니다. [cite: provided text]

6.6. 혐오시설

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: search results 2, 4, 5, 6, 12, 13, 14]

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 서귀포시 대정읍 무릉리에 위치한 창고시설 및 토지입니다. 넓은 토지 면적을 가지고 있으며, 감정가는 7억 4천여만 원입니다. 모든 등기부상 권리가 말소되는 권리상 깨끗한 물건이라는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 일부 건물의 현황과 공부상 불일치, 훼손된 건물 존재, 복잡한 토지이용계획 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 주변 지역은 상업시설보다는 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상권이나 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지와 창고 시설을 일괄 매각하여 향후 활용 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 제주도의 농촌 지역에 위치하여, 특화된 시설 운영(농업 관련, 창고, 펜션 등)이나 전원생활 공간으로 활용을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 경매 물건의 희소성, 응찰자 수, 본 물건이 가진 리스크 요인(특히 농지취득자격증명) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 권장되는 투자 전략은 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받기 위해, 물건의 리스크 요인을 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 추가 정보를 확보한 후, 목표 수익률을 고려하여 신중하게 결정하는 것입니다.

* 주변 토지 시세 정보를 참고하여 전략적인 접근이 필요합니다. [cite: search results 3, 8, 9, 15, 17]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.