나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9175 [3] 제주특별자치도 제주시 화북일동 1983-5 서화한빛아파트 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 ‘금악2교차로’ 북동측 인근에 위치하고, 주위는 묘지,임야, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용중 임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 이도이동 ‘제주동부경찰서’ 북서측 인근(기호2) 및 제주시 화북일동 소재 ‘화북초등학교’ 북동측 인근 위치하고, 기호2 주위는 상업업무시설 및 관공시설, 공동주택등이 기호3 주위는 단독주택, 공동주택 및 소규모 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 주요간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층지상17층 건물로서 (사용승인일 : 2019.10.07) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등. 기호3 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물로서 (사용승인일 : 1998.02.14) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등. .

이용상태

기호 2는 오피스텔(주거용), 기호 3은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 옥내소화전설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 : 인접 도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임. 기호 3 : 인접 도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 2 : 남동측으로 노폭 약 35m 내외의 및 북동측으로 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호 3 : 서측으로 노폭 약 15m 내외의 및 동측으로 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호 3 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 내부확인을 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9175 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 화북일동 1983-5 서화한빛아파트 3층 301호

용도: 오피스텔 (해당 물건은 서화한빛아파트 내부에 위치)

감정가: 327,000,000원 (3억 2천 7백만원)

토지면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물면적: 121.72㎡ (약 36.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 ‘화북초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 소규모 상가 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 주요 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

제주지방법원 2025타경9175 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-11-27, 채권자: 현연심, 권리금액: 20,221,370원). 본 권리가 말소기준권리가 됩니다.

* 말소예정권리

등기부등본상 본건 경매개시결정(갑9) 이후 접수된 권리들(갑10: 롯데카드 가압류, 갑11: 신한카드 가압류, 갑12: 비엔케이캐피탈 가압류, 갑13: 제주신용보증재단 가압류)은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 강수혁

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-03

확정일자: 2025-05-07

배당신고일자: 2026-02-23

대항력: 있음

비고:

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당 절차를 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이므로 명도 과정 및 보증금 관련 돌발 변수 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

제주시 화북일동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 소규모 상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 상업 시설

인근 주요 간선도로 및 버스정류장 이용이 편리하며, 생활 편의를 위한 소규모 상업 시설이 분포하고 있음.

1.5. 생활정보

* 교육 시설

화북초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호함.

* 편의 시설

대중교통 이용이 편리하고, 주변에 생활 편의를 위한 소규모 상가들이 위치하고 있음.

* 주거 환경

단독주택, 공동주택 및 소규모 상가 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

강 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 비록 보증금은 배당으로 회수될 것으로 예상되나, 인수 부담이 없다고 단정하기는 어렵습니다.

* 건물 용도 혼동 가능성

경매물건의 용도는 '오피스텔'로 명시되어 있으나, 해당 건물이 '서화한빛아파트'이며 '아파트로 이용 중'이라는 감정평가 내용이 있어, 실제 이용 상태와 공부상 용도 간 차이가 존재할 수 있습니다. 이는 추후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 현장 확인 미흡

감정평가 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 유사 물건, 공부 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 따라서 물건의 실제 상태, 하자, 수리 필요성 등에 대한 정확한 파악을 위해 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한

토지감정평가요항표에 따르면 본건 토지는 계획관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 용도지구 및 관련 법규에 묶여 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 화북일동의 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 하지만, 경매 물건의 '오피스텔' 용도와 실제 '아파트' 건물 내 유닛이라는 점, 그리고 현장 실사 확인이 미흡했던 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지 이용에 대한 각종 규제를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 제주시 중심부에 가까운 입지로, 지역 내 주요 시설 접근성이 좋음.

* 주요 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 화북초등학교 등 교육 시설이 가까이 있어 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 부동산 강제경매로, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됨 (대항력 임차인 보증금 제외).

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 327,000,000원

* 시세 분석 (참고):

현 시세 조사를 위해서는 실시간 매물 및 최근 실거래가 데이터 분석이 필요합니다. 유사 면적(전용면적 약 121㎡)의 서화한빛아파트 또는 인근 아파트 매물의 경우, 현재 시장 상황에 따라 대략 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 거래될 가능성이 있습니다. 본건 감정가는 이 범위 내에 위치하고 있습니다.

* 예상 입찰가 산정

감정가 327,000,000원을 기준으로, 권리상 인수 부담이 적고 입지 조건이 양호하다는 점을 고려할 때, 시장 경쟁 상황 및 본건의 잠재적 리스크(임차인, 용도 불일치, 현장 확인 미흡 등)를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

보수적인 접근으로는 감정가 수준 이하, 적극적인 접근으로는 감정가 이상을 고려할 수 있으나, 리스크 요인들을 감안할 때, 현재 시장 상황과 감정가를 고려하여 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 시장 상황 변화 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.