나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9175 [2] 제주특별자치도 제주시 이도일동 1244-1 파미르파크오피스텔 3층 321호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 금악리 소재 ‘금악2교차로’ 북동측 인근에 위치하고, 주위는 묘지,임야, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용중 임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 이도이동 ‘제주동부경찰서’ 북서측 인근(기호2) 및 제주시 화북일동 소재 ‘화북초등학교’ 북동측 인근 위치하고, 기호2 주위는 상업업무시설 및 관공시설, 공동주택등이 기호3 주위는 단독주택, 공동주택 및 소규모 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 주요간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층지상17층 건물로서 (사용승인일 : 2019.10.07) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등. 기호3 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물로서 (사용승인일 : 1998.02.14) 외벽 : 타일붙임 마감 등, 창호 :샷시창호 마감 등. .

이용상태

기호 2는 오피스텔(주거용), 기호 3은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 옥내소화전설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 2 : 인접 도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임. 기호 3 : 인접 도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 2 : 남동측으로 노폭 약 35m 내외의 및 북동측으로 6m 내외의 아스콘포장도로에 접함. 기호 3 : 서측으로 노폭 약 15m 내외의 및 동측으로 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2 : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 기호 3 : 제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-05-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타: 본건은 현장조사시 내부확인을 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9175 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도일동 1244-1 파미르파크오피스텔 3층 321호

용도: 오피스텔

감정가: 128,000,000원

토지면적: 4.00㎡ (약 1.2평)

건물면적: 22.79㎡ (약 6.9평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현연심

건축물 정보:

건물명: 파미르파크 오피스텔

준공일자: 2019년 10월 7일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 3층, 지상 17층

총 호실 수: 254호

1.1. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 이도일동 소재 파미르파크오피스텔 3층 321호

주위환경: 제주시 이도일동, 제주동부경찰서 북서측 인근에 위치하며, 상업업무시설, 관공서, 공동주택 등이 혼재된 지역임.

교통: 주요 간선도로와 버스정류장이 인근에 위치하여 차량 및 대중교통 이용이 편리함.

건물: 2019년 10월 7일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 17층 건물 내 3층에 해당함.

토지 이용: 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남동측 약 35m 및 북동측 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등 관련 법규 적용 지역임.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 현연심임.

말소기준권리는 채권자 현연심의 강제경매개시결정(2025.11.27.)임.

권리분석 결과, 선순위 주택임차인 김 씨의 임차권(을1)이 존재하며, 해당 권리는 말소되지 않고 인수 대상임.

임차인 김 씨의 보증금은 90,000,000원이며, 차임은 없음.

임차인의 전입일자는 2023년 11월 2일, 확정일자는 2023년 10월 17일임.

대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 90,000,000원에 대한 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 '말소: 인수'로 명시되어 있어 투자 시 주의가 요망됨.

이 외 가압류 채권들의 권리는 모두 말소될 예정임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 이도일동은 제주 시내 중심부에 위치하여 행정기관, 상업시설, 주거시설이 밀집한 지역임.

제주동부경찰서가 인근에 위치하며, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 용이함.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 파미르파크 오피스텔(22.79㎡)이 2025년 6월 4일 130,000,000원에 거래되었음.

건축년도 2019년으로 비교적 신축 건물이며, 이는 주변 시세 형성 및 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

교통: 제주 주요 간선도로 접근성이 좋으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

편의시설: 상업시설이 밀집한 지역으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

주거 환경: 경찰서 등 관공서와 주거, 상업시설이 혼재하여 안전하고 편리한 주거 환경을 제공함.

주변 시설: 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 임차인 김 씨의 보증금 90,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크임. '인수 보증금 합계 0원' 명시와 '말소: 인수' 표기가 상반되므로, 계약 전 반드시 명확한 확인이 필요함.

현장 조사 정보의 불확실성: 감정평가서에 임대관계 미상, 내부 확인 곤란 등으로 통상적인 상태를 가정하여 평가했다고 명시되어 있어, 실제 내부 상태와 관리 수준은 다를 수 있음.

향후 관리비 및 유지보수 비용: 오피스텔 특성상 공용 관리비 및 내부 시설 유지보수 비용이 지속적으로 발생함.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심부에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔임.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 컨디션 및 편의성이 양호할 것으로 예상됨.

주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 임대 수요 확보에 유리할 것으로 보임.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재하며, 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

제주 시내 핵심 지역의 우수한 입지.

신축급 오피스텔로써의 상품성.

잘 갖춰진 교통 및 생활 편의 인프라.

안정적인 임대 수익 창출 가능성 (인수 보증금 부담 감안 시).

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 물건의 매매 사례가 130,000,000원으로 확인되며, 감정가 또한 128,000,000원임.

'인수 보증금 합계 0원' 표기에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 보증금 90,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함.

다만, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시된 점을 우선적으로 고려하여, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가를 128,000,000원에서 135,000,000원 사이로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.