나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9274 [2] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 3층 306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 “중문초등학교” 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택단지, 근린생활시설, 과수원이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제104호, 제3층 제306호로서, 외벽: 외장벽돌, 드라이비트, 일부 징크 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 연립)으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비(가스), 승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 평지(완경사지대)인 자루형의 토지로서, 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약35미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보전지역(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>, 하천구역<하천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9274 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 1847-1 중문메리디안연립201 3층 306호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 338,000,000원

* 토지면적: 152.81㎡ (약 46.25평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제민신용협동조합 (등기부 등 확인)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (없음)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 “중문초등학교” 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 공동주택단지, 근린생활시설, 과수원이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하여 제반 교통사정은 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017-11-23 제민신용협동조합 근저당권 (을3)

* 총 채무액 (등기부상): 4,321,247,534원

* 근저당: 제민신용협동조합 (481,000,000원)

* 근저당: 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사 (1,100,000,000원)

* 근저당: 한주옥 (650,000,000원)

* 근저당 (공동담보): 제민신용협동조합 (2,080,000,000원)

* 가압류: 제주은행 (10,247,534원)

* 임의경매: 제민신용협동조합 (215,890,204원)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 상기 등기부상 권리들은 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이동규)

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/확정일자: 2022-11-02

* 배당신고일자: 2026-03-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 손해 발생 가능성이 있으나, 본 건 경매 절차 상 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

* 건물 유형: 제주특별자치도 서귀포시 중문동에 위치한 중문메리디안연립 내 도시형생활주택(단지형 연립)임.

* 주위환경: 공동주택단지, 근린생활시설, 과수원이 혼재되어 있어 주거 환경과 자연 환경이 공존하는 지역임.

* 생활 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 용도: 도시형생활주택(단지형 연립)으로 현재 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 306호임.

* 내외부 마감: 외벽은 외장벽돌, 드라이비트, 일부 징크 마감이며, 창호는 새시창호임.

* 설비: 기본 급배수, 위생, 난방(가스), 승강기, 옥내 소화전 등 소방 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 시설:

* 교육시설: 중문초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋음.

* 관광/자연: 중문관광단지 내에 위치하여 관광지 접근성이 우수하며, 주변에 과수원 등이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있음.

* 혐오시설: 확인된 혐오시설은 없음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 절대보전지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 하천구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 저촉되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 건축물 관련: 발코니 확장 부분이 건물에 포함되어 평가되었으며, 진입로가 인접 단지(중문메리디안1차)를 경유해야 하는 점은 참고 필요.

* 임차인 관련: 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로, 명도 시 명도 협의가 필요할 수 있음. (인수 보증금 0원)

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중문동의 중문메리디안연립 내에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 학군 및 관광지 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 건물 상태 및 설비는 양호한 편이며, 최근 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(304,000,000원)가 존재하여 시세 파악에 용이합니다. 다만, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하며, 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주 중문관광단지 내에 위치하여 관광객 수요 및 생활 편의성 확보.

* 최신 실거래가 확인: 동일 단지, 동일 면적의 최근 매매 사례가 있어 가격 비교 및 시세 판단 용이.

* 전용면적 대비 넓은 토지지분: 연립주택의 장점인 비교적 넓은 토지 지분 확보.

* 기본적인 생활 인프라: 중문초등학교 및 근린생활시설 인접.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 338,000,000원

* 동일 단지 최근 매매 사례 (2026년 5월 20일): 304,000,000원 (84.93㎡)

* 주변 유사 면적 다세대 주택 매매 사례 (2026년 7월 10일): 310,000,000원 (84.291㎡)

* 종합 분석: 동일 단지 내 2026년 5월 거래된 304,000,000원의 시세를 기준으로 하되, 감정가(338,000,000원)와 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 310,000,000원에서 325,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.