나이스옥션 법원경매 창원 2025타경354 [2] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 ""창원자은3LH천년나무아파트"" 서측 인근에 위치하는 1층 101호, 102호, 103호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~3) 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호로서,
외벽 : 조립식판넬 및 징크판넬잇기마감
내벽 : 인테리어 마감
바닥 : 타일깔기
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로3류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

창원지방법원 2025타경354 (2)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3, 1층 102호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

1,637,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 309.18㎡ (약 93.52평)

* 건물 면적: 210.97㎡ (약 63.82평)

* 토지 지분: 309.1823㎡ (약 93.52평)

* 건물 지분: 210.97㎡ (약 63.82평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

진해새마을금고 (근저당권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "창원자은3LH천년나무아파트" 서측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망 이용이 용이하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

건물 서측으로 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 국민임대주택단지 예정지구, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (진해새마을금고, 2022-06-09 접수, 채권최고액 2,160,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

2,520,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022-06-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

임차인 서 는 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 보증금 전액 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 상태

본건은 근린생활시설로, 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

"창원자은3LH천년나무아파트" 인근에 위치하여 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 주변 근린생활시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 건물 구조 및 상태

* 구조: 일반철골구조, 조립식판넬지붕 단층 건물 (1층 101호, 102호, 103호)

* 외벽: 조립식판넬 및 징크판넬 마감

* 내벽: 인테리어 마감

* 바닥: 타일 깔기

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 급배수, 위생 설비 등

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

아파트 단지 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 진해냉천초등학교, 진해냉천중학교 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설)

주변에는 "창원자은3LH천년나무아파트" 등 대규모 주거 단지가 형성되어 있습니다. 과거 자은동 일대 변전소 옥내화 관련 민원이 있었으나, 본건 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (진해자원회수시설이 있으나, 본건과는 상당한 거리가 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 자은동에 위치한 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 아파트 단지 인근에 위치하여 상권 형성에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 1,637,000,000원입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 등기부상 권리관계 또한 명확하여 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 제한 사항 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요 확보: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 고정적인 고객 확보가 용이합니다.

* 활용도 높은 상가: 일반음식점으로 현재 운영 중이며, 향후 업종 변경 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 조사를 통해 수익률, 주변 시세, 공실률 등을 면밀히 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.