나이스옥션 법원경매 창원 2025타경354 [3] 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 ""창원자은3LH천년나무아파트"" 서측 인근에 위치하는 1층 101호, 102호, 103호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

기호(1~3) 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호로서,
외벽 : 조립식판넬 및 징크판넬잇기마감
내벽 : 인테리어 마감
바닥 : 타일깔기
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

근린생활시설(일반음식점)입니다.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 중로3류와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,국민임대주택단지 예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>,비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경354 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진해새마을금고 (진OOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 진해구 자은동 135-3 1층 103호

용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

감정가: 1,045,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 물건 면적

토지면적: 195.33㎡ (약 59.1평)

토지지분: 195.3254㎡ (약 59.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 133.28㎡ (약 40.3평)

건물지분: 133.28㎡ (약 40.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건물 구조: 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물 (1층 101호, 102호, 103호)

외벽: 조립식판넬 및 징크판넬 마감

내벽: 인테리어 마감

바닥: 타일 깔기

창호: 샷시 창호

설비내역: 급·배수설비, 위생설비 등

1.5. 등기부 요약

등기부채권 총액: 2,520,000,000원

말소기준권리: 을3 (근저당, 진해새마을금고, 2022.06.09 접수)

이후 권리: 을4(근저당), 갑4(압류), 갑5(압류), 갑6(임의경매) - 모두 매각으로 소멸 예상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 자은동 소재 "창원자은3LH천년나무아파트" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 각종 근린생활시설과 아파트 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로 중로3류(폭 12m~15m)와 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)

* 국민임대주택단지 예정지구

* 비행안전제5구역(지원)

* 지원항공작전기지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 을3 근저당(진해새마을금고, 2022.06.09 접수)입니다.

이보다 늦게 설정된 모든 권리(을4 근저당, 갑4, 갑5 압류, 갑6 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되지 않는 권리

총 등기부채권액은 2,520,000,000원이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재)

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 송

보증금: 50,000,000원, 차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2023-05-03, 확정일자: 2023-05-03, 배당신고일자: 2025-04-08

대항력: 없음

* 임차인 2: 송

보증금: 50,000,000원, 차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2025-02-10, 확정일자: (정보 없음), 배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인들의 경우 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 유형 및 주 사용 용도

본 물건은 제2종 근린생활시설로서, 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 및 잠재 고객

주변에 대규모 아파트 단지(창원자은3LH천년나무아파트 등)가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 이는 안정적인 상가 운영의 기반이 됩니다.

4.3. 입지 강점

아파트 단지와 인접한 상가로서, 단지 내 주민을 주요 고객으로 확보할 수 있습니다. 또한, 중로에 접해 있어 접근성이 좋고 가시성이 확보되는 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주거단지

* 창원자은3LH천년나무아파트 등 다수의 대규모 아파트 단지가 인근에 위치하고 있어, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5.2. 주변 편의시설

* 지도 검색 결과, 인근 아파트 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 학원 등 다양한 근린 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.3. 혐오시설 여부

* 현재 지도상에서 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 진해 지역에 폐기물 소각 시설(현재 폐쇄 또는 이전 검토 중) 운영 사례가 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 (명도 관련)

* 임차인 송 의 경우 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 있어, 배당 과정에서의 변동 가능성 또는 명도 시점에서의 협의가 필요할 수 있습니다. 그러나 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 토지 규제 관련

* 토지이용계획상 비행안전제5구역, 지원항공작전기지, 가축사육제한구역 등의 제한 사항이 있어, 향후 건축 행위나 사업 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타

* 건물 구조(조립식 판넬)의 노후화 정도 및 유지보수 필요성 여부는 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 자은동의 대규모 아파트 단지 인근에 위치한 제2종 근린생활시설 상가로, 풍부한 배후 수요와 양호한 접근성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 토지 이용 규제 및 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요하나, 전반적으로 긍정적인 평가가 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 풍부한 아파트 단지 배후 수요로 인한 안정적인 임대 수익 확보 가능성

* 대로변 인접으로 인한 우수한 접근성 및 가시성

* 토지, 건물 일괄 매각으로 관리 용이

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,045,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 시장 상황, 경쟁률, 향후 예상 임대 수익률 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.