나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [7] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 5층 501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2에 위치한 진영썬빌 102동 5층 501호 연립주택입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11271 (7)이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

건물은 2016년 5월 20일 사용승인을 받았으며, 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 건물 내 5층에 위치합니다.

감정평가액은 256,000,000원입니다.

토지 면적은 80.39㎡ (약 24.32평)이며, 건물 면적은 99.60㎡ (약 30.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 농OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리의 "진영운동장" 남측 인근에 소재하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하며, 시외곽 지역으로서 교통 상황은 보통입니다. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역) 및 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(채권최고액 1,010,000,000원)입니다.

등기부등본 상 을6 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본건 등기부 요약 상으로는 해당 권리가 존재하지 않습니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

임차인 조미정 씨가 거주 중이며, 보증금 17,000,000원, 차임 686,000원입니다.

전입일자는 2025년 3월 7일, 확정일자는 2025년 4월 15일, 배당신고일자 또한 2025년 4월 15일입니다.

하지만 본건 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 관련 주의사항:

임차인 조미정 씨는 대항력은 없으나, 보증금 17,000,000원이 설정되어 있습니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금이 발생할 수 있으므로 배당표를 반드시 확인하여 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, "진영운동장" 인근으로 일부 근린생활시설이 소재할 것으로 보입니다.

주변이 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

최근 매매된 주변 연립/다세대 주택 사례를 분석한 결과, 1995년식 건물(64.05㎡)은 2026년 7월 3,700만원에, 2001년식 건물(74.29㎡)은 2025년 10월 5,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2016년에 준공된 신축 건물이며 전용 면적이 99.60㎡로 주변 시세와 비교했을 때 상당히 넓어, 단순 가격 비교보다는 면적 및 신축 연도를 고려한 가치 평가가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

사용승인일이 2016년으로 비교적 최신 건물이므로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

"진영운동장"이 인접해 있어 체육 활동을 위한 공간 접근이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통은 차량 접근은 용이하나, 시외곽 지역으로 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 비록 대항력은 없으나, 임차인 조미정 씨의 보증금 1,700만원이 있습니다. 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정되므로, 최종 배당표 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보: '공동담보' 특이사항이 언급되어 있어, 해당 물건 외 다른 담보 물건들이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 경매 진행 상황 및 낙찰 후 잔여 채무 관계에 영향을 미칠 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍에 위치한 신축(2016년 준공) 연립주택으로, 넓은 전용면적(99.60㎡)을 보유하고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적으로 안전하게 취득 가능하며, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 넓은 면적과 비교적 최근의 준공 연도를 고려할 때, 감정가 2억 5,600만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 가축사육제한구역 등 토지 이용 제한과 임차인의 배당 결과는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 및 주거 쾌적성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 99.60㎡ (약 30평)의 넓은 전용면적은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

* 진영운동장 인접으로 여가 및 체육 활동에 유리합니다.

* 철저한 권리분석을 통해 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

본건의 감정가는 256,000,000원이며, 최근 주변 유사 물건의 거래 사례(1995년식 64.05㎡ 3,700만원, 2001년식 74.29㎡ 5,000만원)와 비교했을 때, 본건의 넓은 면적(99.60㎡)과 신축 연도(2016년)를 고려하면 감정가가 현재 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

유찰 없이 진행될 경우, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 256,000,000원 ~ 281,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 상태, 주변 시세 조사 결과, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.