나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11207 [3] 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3 디세븐파크 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재‘의창소방서' 서측에 소재하며, 주위는 대단지 공동주택, 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통수단 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내,
(사용승인일: 2021.04.29)

기호(1)은 제1층 제101호,
기호(2)는 제1층 제115호,
기호(3)은 제1층 제116호로

외벽 : 치장석붙임, 페어글라스창 마감 등.
내부 : 인테리어 마감 등.
바닥 : 타일 등 마감.
창호 : 페어글라스 새시창 등 마감임.

이용상태

기호(1)은 근린생활시설(상호명: 다이소)로 이용중임.
기호(2)는 근린생활시설(상호명: 토마토 도시락)로 이용중임.
기호(3)은 근린생활시설(상호명: CU 편의점)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적되는 토지는 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 4필지 일단의 장방형 토지로서, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적되는 토지의 남동측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적되는 토지의
(1)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(2)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(3)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>
(4)준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대내역은 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11207 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광득건설주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 776-3, 디세븐파크 1층 116호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 116호

사용승인일: 2021년 04월 29일

감정가: 105,500,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.126㎡ (약 4.27평)

건물면적: 50.62㎡ (약 15.31평)

건물지분: 50.6199㎡ (약 15.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 서측에 위치하고 있습니다. 주변은 대단지 공동주택, 택지정리된 상가 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다. 본건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 중로, 동측 및 서측으로 소로의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역)에 속하며, 소로 및 중로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 국가산업단지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본건은 현황 "대항력있는임차인"이 존재하며, 이는 특별한 주의가 필요한 사항입니다.

임대차 관계는 임대내역이 미상이나, 임차인 한미경 씨가 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원에 2022년 08월 18일 전입(사업)신고 하였고, 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 권리관계는 반드시 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2024년 08월 30일 접수된 광득건설주식회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 2025년 03월 21일자 광득건설의 임의경매개시결정으로 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 2,800,000,000원입니다.

신탁재산의 귀속 등기(2022-08-17)와 소유권이전(신탁등기말소) 내역도 확인됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다 (단, 지상권 등은 개요 없음).

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건(1층 116호)은 현재 CU 편의점으로 이용 중입니다.

인접한 기호(1)은 다이소, 기호(2)는 토마토 도시락으로 이용되고 있어, 해당 건물 내에서 다양한 근린생활시설이 운영되고 있음을 알 수 있습니다.

주변은 대단지 아파트와 상가 등이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 유동인구 및 소비력이 확보될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 중동 지구는 대규모 택지 개발과 더불어 신축 아파트 단지(창원 중동 유니시티)와 상업, 공공, 교육, 문화 시설 등이 함께 조성된 지역입니다.

특히, 신세계 스타필드의 입점이 확정되어 있어 향후 지역의 핵심 상권으로 발전할 가능성이 높습니다.

경남시청자미디어재단이 인접해 있어 지역 문화 및 정보 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는임차인

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 한미경 씨는 대항력이 있어 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임대차 계약 내용 및 대항력 요건 충족 여부를 더욱 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 미확인 임대료 및 보증금

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있어, 임차인의 정확한 보증금 및 차임 변동 여부, 그리고 실제 계약 조건을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 의창구의 신흥 상권에 위치한 근린상가 물건입니다.

사용승인된 지 얼마 되지 않은 신축 건물이며, 주변으로 대단지 아파트와 개발 호재(스타필드 등)가 풍부하여 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하고 임대차 관계가 미상인 점은 인수 시 권리분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 깔끔한 상태 유지

* 대규모 개발 지역 내 입지로 미래가치 상승 기대

* 다양한 근린생활시설 입점으로 인한 시너지 효과

* 편리한 교통 및 우수한 주위 환경

9. 예상 입찰가

감정가는 105,500,000원입니다.

대항력있는임차인의 보증금 인수 금액이 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현황 임차인 보증금 50,000,000원이 실제 인수될 경우, 이를 반영한 입찰가 산정이 필수적입니다.

따라서, 감정가 105,500,000원에서 임차인 보증금 50,000,000원을 고려하여, 시장 상황 및 낙찰 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

(참고: 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원 전체가 인수될 가능성도 배제할 수 없으므로, 이는 반드시 권리분석 및 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.