나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [6] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 5층 502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11271 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2, 진영썬빌 102동 5층 502호

용도: 공동주택 (연립주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 (사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등

창호: 새시창호 등 마감

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 256,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물면적: 99.60㎡ (약 30.1평) (공급면적 기준)

전용면적: 약 64.05㎡ ~ 74.29㎡ (주변 유사 물건 기준, 약 19.3평 ~ 22.5평)

토지 면적 (건물 전체 대지 면적): 718㎡ (약 217.2평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 위치하며, "진영운동장" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 시외곽 지역으로 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물의 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 2016년 6월 8일 태양종합건설주식회사 명의로 소유권 보존 등기가 되었으며, 이후 소유권 이전 및 신탁 등기 관련 말소 사항이 확인됩니다.

말소 기준 권리는 2019년 12월 31일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 설정된 근저당권(채권 최고액 1,010,000,000원)입니다.

이 외 신용보증기금의 가압류 (221,000,000원), 거창축산업협동조합의 임의경매 (777,000,000원)가 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 1,231,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 씨가 있으며, 보증금 17,000,000원, 차임 650,000원에 거주 중입니다.

전입일자는 2024년 11월 25일, 확정일자는 2025년 4월 14일이며, 배당신고일자는 2025년 5월 12일입니다.

3.3. 인수되는 권리

임차인 김 씨는 대항력이 없습니다.

따라서, 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

현재까지 확인된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다. (단, 지상권 개요 관련 비고란에 '지상권'으로 표기되어 있으나 상세 내용은 확인되지 않아 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 시설

본건이 위치한 진영읍 진영리 일대는 공동주택과 단독주택이 주를 이루는 주거지역이며, 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다. 농경지 및 임야가 인접해 있어 일부 지역은 전원적인 특성도 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 생활 편의시설이 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

건물 자체 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 관련 설비가 구비되어 있습니다.

단지 인근 또는 진영읍 내에 필요한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하므로 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리상 특이사항

등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 권리 내용을 명확히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건으로 경매가 진행되는 점을 고려하여, 혹시 모를 추가적인 권리 관계나 복잡성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 연립주택으로, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고 인수되는 권리도 없는 상태로 경매 절차가 진행될 예정입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 신규 투자자에게 가격적인 메리트를 제공할 수 있습니다. 다만, 토지 이용 제한 사항과 불분명한 지상권 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 최소화됩니다.

* 인수되는 권리사항이 없어 깔끔한 권리 분석이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 지역의 다세대 주택(20년 이상 노후)의 경우 전용면적 64.05㎡가 2026년 7월 3억 7천만원에 거래되었으며, 전용면적 74.29㎡(2001년 준공)는 2025년 10월 5억원에 거래되었습니다.

본건은 2016년 준공으로 비교 대상 주택들보다 최신 연식임을 감안할 때, 신축 프리미엄을 고려한 시세 상승 여력이 있습니다.

본건의 공급면적은 99.60㎡(약 30.1평)이며, 주변 물건의 전용면적(약 19.3평 ~ 22.5평)을 고려하면, 본건의 전용면적 또한 20평 내외로 추정됩니다.

최근 거래 사례를 토대로 환산 시, 본건의 시세는 4억 원 이상으로 평가될 수 있으나, 감정가는 2억 5천 6백만원으로 현저히 낮은 상태입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가는 256,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

주변 시세와 신축 연식을 고려할 때, 감정가 대비 높은 가격으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

보수적으로 접근하여 감정가 대비 약 17% 상승한 금액으로, 300,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 주변 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.