나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [5] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2번지, 진영썬빌 102동 2층 201호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11271 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

토지면적은 46.75㎡ (약 14.14평)이며, 건물면적은 57.91㎡ (약 17.52평)입니다.

감정가는 144,000,000원입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사로 확인됩니다.

본 물건은 공동담보로 진행되는 건입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 5월 20일이며, 철근콘크리트구조의 5층 공동주택 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, "진영운동장" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 시외곽에 위치하여 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

물건지 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 12월 31일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3)입니다.

이후 접수된 모든 권리 (가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이지석

* 보증금: 17,000,000원

* 차임: 380,000원

* 전입일자: 2024년 2월 29일

* 확정일자: 2024년 3월 5일

* 배당신고일자: 2025년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 태양종합건설주식회사 (2016-06-08)

* 소유권이전4번신탁등기말소 (갑5): 태양종합건설주식회사 (2019-12-31)

* 근저당권 (을3): 농업협동조합자산관리회사 (2019-12-31, 1,010,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (갑6): 신용보증기금 (2025-03-26, 221,000,000원) - 말소

* 임의경매 (갑7): 거창축산업협동조합 (2025-04-07, 777,000,000원) - 말소

등기부채권 총액은 1,231,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 김해시 진영읍 진영리는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 복합적인 지역입니다.

"진영운동장" 인근에 위치하며, 지역 내 상업시설 및 편의시설 접근은 가능하나 시외곽으로 교통 편의성은 보통 수준입니다.

최근 주변 다세대/빌라 매매 사례 분석 결과, 1995년식 대주빌라(64.05㎡)는 2026년 7월 3,700만원에, 2001년식 기건그린빌라(74.29㎡)는 2025년 10월 5,000만원에 거래되었습니다.

본건은 2016년식으로 상대적으로 신축 건물에 해당하나, 감정가는 1억 4,400만원으로 최근 거래된 인근 빌라 시세(3,700만원~5,000만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물 연식, 관리 상태, 면적, 층수 등 여러 요인에 따른 것으로 판단됩니다. 본건의 면적(57.91㎡)을 고려하더라도, 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 상대적으로 떨어질 수 있습니다.

인근 교육, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 부족하여 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건 외 추가로 담보 제공된 부동산이 있을 수 있으므로, 채무 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 감정가 적정성: 최근 주변 빌라 거래 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 시외곽 위치: 교통 및 생활 편의시설 접근성 면에서 도심 지역에 비해 다소 불편할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있는지 지도 검색 등을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 관리: 공동주택으로, 공용 부분의 관리 상태 및 추후 관리비 발생 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍에 위치한 비교적 신축(2016년식) 연립주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 인근 빌라 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 신중한 검토가 필요합니다.

따라서 본 건에 대한 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경을 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 주변 시세와의 비교 분석을 통해 감정가의 적정성을 면밀히 판단하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 깔끔한 권리 승계가 가능합니다.

* 실거주 적합: 주변 환경이 주거 목적에 부합하며, 비교적 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 진영읍 지역의 미래 개발 계획 등을 고려하여 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

본건의 전용면적은 57.91㎡ (약 17.52평)입니다.

인근 유사 물건의 최근 거래 시세는 3,700만원 ~ 5,000만원 수준으로, 본건의 감정가(1억 4,400만원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 건물 연식, 면적, 층수, 단지 규모, 지역적 특성 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

감정가가 현재 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 시장 조사를 바탕으로, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

가상 예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

*주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 한 가이드라인이며, 실제 현장 조사, 권리 분석, 시장 상황, 경쟁자의 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.