나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [3] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11271 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

감정가: 266,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 4층 401호

용도: 연립주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

토지면적: 86.12㎡ (약 26.05평)

건물면적: 106.69㎡ (약 32.27평)

사용승인일: 2016.05.20.

구조: 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕

건물명: 진영썬빌 102동

호수: 401호

층수: 5층 건물 중 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, "진영운동장" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 시외곽에 위치하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 배출시설설치제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을6 근저당권 (접수일자: 2019-12-31, 권리자: 농업협동조합자산관리회사, 권리금액: 1,010,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

본 건의 경우, 인수되는 보증금이나 부담은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

임차인: 강민영 (개인정보 보호를 위해 이름 일부를 마스킹 처리합니다: 김 )

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-27

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당신고 및 확정일자 부재로 인해 배당받지 못하는 보증금 발생 시 채무자에 대한 별도 구상권 행사 가능성 등을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건은 "진영운동장" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

주거 환경으로서 비교적 안정적인 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 남측으로 약 7m 도로에 접하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근 진영읍 중심지에는 다양한 상업 시설, 병원, 관공서 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.3. 교육시설

본 건 인근에는 진영초등학교, 진영중학교, 진영여자중학교, 진영고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 규모가 상당하므로 명도 시 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 넓은 전용면적(약 32평)을 갖추고 있음에도 감정가가 2.66억원으로 책정되어 시장 가치 대비 상당히 저평가된 것으로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택으로 넓은 전용면적(약 32평) 확보.

* 감정가(2.66억원) 대비 시장 가치(6억원 이상 추정)가 높아 시세차익 기대감이 높음.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 경매 물건.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 범위는 290,000,000원 ~ 320,000,000원입니다.

유사 면적의 다세대 주택 거래 사례를 감안할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 6억원 이상으로 추정됩니다.

따라서 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상되며, 권장 입찰가는 305,000,000원입니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 동종 물건 시세, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.