나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [8] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11271 (8)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 143,000,000원

건물면적: 57.52㎡ (약 17.4평)

토지면적(지분): 46.43㎡ (약 14.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

사용승인일: 2016년 05월 20일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, "진영운동장" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 시외곽에 위치하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 12월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

말소되는 권리:

* 을4 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) - 말소기준

* 갑4 가압류 (신용보증기금, 2025-03-26)

* 갑5 임의경매 (거창축산업협동조합, 2025-04-07)

인수되는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 허

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자/확정일자: 2021-11-08

* 배당신고일자: 2025-07-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 허 은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 진영읍 진영리 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 생활권 내에서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업지구나 번화한 상권과는 다소 거리가 있으며, 지역 기반의 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호한 편이나, 시외곽에 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능하나, 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 비교적 조용한 편으로 평가됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과상, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(유해 시설 등)이 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 시설 설치 및 운영에는 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 2016년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축에 해당하나, 최초 준공 시점(2014년 07월 29일)과는 차이가 있습니다.

이용 상태: 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역으로 주거용도에는 적합하나, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역은 향후 재건축 또는 개발 시 고려해야 할 사항일 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었으며, 이는 동일 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재함을 의미합니다. 해당 부동산의 추가 경매 진행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 연립주택으로, 감정가는 1억 4,300만원입니다. 2016년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 장점이 있습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 다만, 시외곽 지역으로 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2016년 사용승인)

권리관계가 깨끗하여 인수할 권리 없음

임차인 보증금 인수 부담 없음

제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)의 거래 금액(3,700만원, 5,000만원)이 본건 면적 및 건축 연도 대비 매우 낮게 형성되어 있어, 해당 정보의 신뢰성을 판단하기 어렵습니다. 검색된 다른 자료에서도 최근 실거래가 및 호가 정보가 1억 후반대에서 2억 중반대 등으로 다양하게 나타나고 있어, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 다소 높을 가능성이 있습니다.

따라서, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점과 건물의 신축 연도 등을 고려하여, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 145,000,000원 (일억 오천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.