나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [4] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11271 (4)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 143,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.43㎡ (약 14.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 57.52㎡ (약 17.4평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 용도: 공동주택 (연립주택)

구조: 철근콘크리트구조

지붕: 아스팔트싱글

사용승인일: 2016년 05월 20일

층수: 5층 건물 중 2층

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등

창호: 새시창호

1.4. 기타 기본 정보

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, "진영운동장" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 시외곽 지역으로 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지(진영읍 진영리 477-2, 477-15)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 물환경보전법에 따른 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기는 2016년 06월 08일 태양종합건설주식회사 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당권은 2019년 12월 31일 농업협동조합자산관리회사 앞으로 설정된 1,010,000,000원입니다. 이후 가압류(신용보증기금, 221,000,000원), 임의경매(거창축산업협동조합, 777,000,000원) 등이 설정되었으나 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,231,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2023년 02월 17일

배당신고일자: 2025년 04월 15일

대항력: 없음

비고: 현재 임대 관계는 미상입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 일반적으로 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 본건의 경우, 현재까지 확인된 권리 중 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* "대주빌라"(1995년 건축, 64.05㎡)가 2026년 7월 7일 37,000,000원(약 190.7만원/평)에 거래되었습니다.

* "기건그린빌라"(2001년 건축, 74.29㎡)가 2025년 10월 10일 50,000,000원(약 222.2만원/평)에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본건 "진영썬빌 102동 2층 202호"는 2016년에 건축된 연립주택으로, 건물 면적 57.52㎡(약 17.4평)입니다. 감정가는 143,000,000원(약 821.8만원/평)입니다.

주변 유사 건물(다세대)의 최근 거래 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 매우 높은 수준입니다. 비교 대상 건물들은 본건보다 건축 연도가 오래되었음에도 불구하고, 평당 가격이 약 190만 원에서 220만 원 수준인 반면, 본건은 평당 약 820만 원으로 약 3.7배에서 4.3배 가량 높게 책정되었습니다.

이는 본건의 신축 연도(2016년)가 비교 대상보다 훨씬 최신이라는 점을 고려하더라도 이례적인 차이입니다. 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 입찰 시에는 이러한 시세 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로, 사용승인일은 2016년 05월 20일입니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 "진영운동장"이 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 권리 인수와 관련된 직접적인 리스크는 없어 보입니다. 다만, 배당받지 못한 채권자가 발생할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 아주 없다고 단정하기는 어렵습니다.

6.2. 시장 리스크

가장 큰 리스크는 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이입니다. 감정가가 시장 가격보다 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 향후 매각가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 주변의 유사 물건 시세가 비교적 낮게 형성된 점도 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

임차인과의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 신축된 비교적 신축 건물이지만, 감정가가 주변 실거래가 대비 매우 높게 책정된 점이 가장 큰 특징입니다. 주변 시설 및 교통은 보통 수준으로 평가되며, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 높은 감정가와 낮은 실거래가 사이의 간극을 어떻게 해석하고 접근하느냐가 본건 투자의 핵심이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 주변 개발 가능성 (창원, 밀양과 인접한 부심지)

* 등기부상 인수되는 권리 없음

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 그러나 최근 주변 유사 건물의 실거래가(약 190만~220만 원/평)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 약 820만 원/평으로 현저히 높습니다.

따라서, 현실적인 시장 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 비교 대상 건물의 평당 가격을 적용하면 본건의 가치는 3,830만원 (17.4평 * 220만원/평)에서 3,306만원 (17.4평 * 190만원/평) 수준으로 추정됩니다.

본건은 신축 연도 등급이 높다는 점을 고려하더라도, 감정가와의 괴리가 너무 큽니다. 만약 감정가에 근접한 금액으로 입찰할 경우, 향후 매도 시 큰 손실을 볼 수 있습니다.

안전 마진을 확보하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 실거래가 수준을 참고하되, 건물의 신축 연도를 감안하여 약간의 프리미엄을 더한 가격을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 예상 입찰가는 감정가의 70% 수준인 약 100,100,000원에서, 실거래가 수준을 반영한 120% 수준인 약 171,600,000원 사이에서 결정될 수 있습니다.

현 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려하여, 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 특히, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 분위기와 본건 건물의 실제 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.