나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11271 [2] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 3층 305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재 ""진영운동장"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽으로서 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층 공동주택 건으로서,
(사용승인일: 2016.05.20.)

외벽: 드라이비트 마감, 치장석재 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지 내 지반 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 위치함.

토지이용계획 및 제한상태

진영읍 진영리 477-2 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
진영읍 진영리 477-15 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2번지, 진영썬빌 102동 3층 305호에 위치한 연립주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕의 5층 공동주택으로, 2016년 5월 20일에 사용승인을 받았습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 46.38㎡ (약 14.03평)이며, 이에 대한 토지지분은 46.38159999999999㎡ (약 14.03평)입니다. 건물면적은 57.46㎡ (약 17.38평)이며, 이에 대한 건물지분은 57.4612㎡ (약 17.38평)입니다. 본 건물의 전용면적은 57.46㎡ (약 17.38평)으로 파악됩니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 143,000,000원입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 사건번호는 창원지방법원 2025타경11271 (2)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하는 "진영운동장" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 시외곽 지역임을 감안할 때 교통 상황은 보통으로 판단됩니다. 물건지 남측으로는 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 지반이 평탄하게 조성된 일단의 부정형 토지로서, 현재 공동주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

진영읍 진영리 477-2번지 및 477-15번지 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 축종 제한 지역으로 지정된 가축사육제한구역이며, 배출시설설치제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2016년 6월 8일에 태양종합건설주식회사 앞으로 이루어졌습니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 12월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(1,010,000,000원)입니다. 이후 신용보증기금의 가압류(221,000,000원, 2025.03.26), 거창축산업협동조합의 임의경매(777,000,000원, 2025.04.07) 등이 존재하나, 이들 모두 말소 예정 권리입니다. 등기부채권 총액은 1,231,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 강영진이라는 임차인이 거주 중입니다. 보증금은 17,000,000원이며, 차임은 없습니다. 전입일자 및 확정일자는 2024년 10월 10일이며, 배당신고일자는 2025년 7월 8일입니다.

* 임차인: 강

보증금: 17,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-10

확정일자: 2024-10-10

배당신고일자: 2025-07-08

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리 이하 모든 등기부상의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 임차인 강영진은 대항력이 없으며, 보증금 17,000,000원에 대해 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다. 현재 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 빌라의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 대주빌라 (1995년식, 전용면적 64.05㎡): 2026년 7월 7일, 3,700만원에 거래 (약 57.8만원/㎡).

* 기건그린빌라 (2001년식, 전용면적 74.29㎡): 2025년 10월 10일, 5,000만원에 거래 (약 67.3만원/㎡).

본건(진영썬빌, 2016년식, 전용면적 57.46㎡)의 감정가는 143,000,000원으로, 이는 제곱미터당 약 248.8만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 빌라들의 시세(제곱미터당 약 57.8만원~67.3만원)와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다. 이러한 차이는 본건의 신축 연도(2016년)가 비교 대상 빌라들(1995년, 2001년)보다 훨씬 최신이라는 점, 그리고 감정 평가 시점의 시장 상황 및 평가 방식의 차이에서 기인하는 것으로 보입니다.

4.2. 건물 및 내부 설비

본 건물은 철근콘크리트구조에 5층 공동주택(연립주택)으로, 외벽은 드라이비트 및 치장석재 마감, 창호는 새시창호로 시공되었습니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 관련 설비 등이 설치되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 및 인수 사항

등기부 채무 총액이 1,231,000,000원으로 감정가 143,000,000원에 비해 매우 높습니다. 이는 경매를 통해 대부분 소멸될 예정이나, 낙찰가에 따라 채권이 모두 변제되지 못할 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 임차인의 보증금 17,000,000원은 대항력이 없으나, 배당을 받지 못할 경우 채무자에게 직접 변제를 요구할 가능성이 있습니다 (다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 직접 인수할 채무는 없습니다).

5.2. 기타 유의사항

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 시설에 대한 추가적인 조사(혐오시설 유무 등)를 권장합니다.

6. 투자 포인트

* 2016년 준공으로 비교적 신축 연식에 속하는 공동주택입니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저가 매수 기회를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 진영읍에 위치한 비교적 최신 연식(2016년 준공)의 연립주택입니다. 복잡한 권리 관계 없이 말소 기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 최근 유사 거래 사례에 비해 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다. 신축 연식과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치를 충분히 고려해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 143,000,000원입니다. 그러나 최근 거래된 유사 빌라의 시세는 3,700만원에서 5,000만원 수준으로, 감정가와의 격차가 매우 큽니다. 본건의 신축 연식(2016년)을 감안하더라도, 이러한 시세 차이는 면밀한 추가 조사가 필요함을 시사합니다.

높은 총 채무액(1,231,000,000원)을 고려할 때, 유찰 가능성이 있습니다. 보수적으로 접근하여, 감정가의 80% 수준인 약 114,400,000원부터 시작하여, 추가 유찰 시에는 70% 수준인 약 100,100,000원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

그러나 이는 제한된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 방문 및 추가적인 주변 시세 조사를 통해 정확한 적정 가치를 산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

1차 입찰 시: 약 110,000,000원 ~ 120,000,000원

추가 유찰 시: 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.