나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11487 [3] 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 ""마린힐즈""까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

① 기호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

② 기호(2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 조사거부로 확인치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

③ 기호(3) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 203호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

① 기호(1) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중입니다.
② 기호(2,3) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중인 것으로
탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.(본건이 속한 마린힐즈 내에 기계식 주차장이 소재하나, 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됩니다.)

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단의 부정형 평지로서, 현황 '주상복합용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""마린힐즈"" 서측으로 소로1류와, 동측으로 일부 막다른 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역)
② 기호(4) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원
도심 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(2,3)은 현장조사시 점유자의 조사거부 또는 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물
대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 인근주민 탐문조사 내용을 참조하고, 외부관찰에 의
한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 기호(2,3) 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 별도
확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

물건 비고

- 현황 '주거용 오피스텔'로 이용중임.
- 2025.8.21.자 임차인 차정섭으로부터 해당부동산 보존을 위한 필요비 금 7,975,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자로부터 유치권신고인이 제출한 임대차계약서에는 임대차 종료시 임차인이 부동산을 원상으로 회복하여 명도한다는 취지의 약정이 있는 바, 이는 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이므로 유치권이 성립할 수 없다는 의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11487 (3)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 218,000,000원

1.2. 물건 개요

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층203호

* 용도: 오피스텔 (현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 82.24㎡ (약 24.88평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층

* 집합건축물대장상 용도: 오피스텔

* 사용승인일: 2020년 07월 08일

1.4. 토지 정보

* 토지 면적: 21.43㎡ (약 6.48평)

* 토지 이용 현황: 주상복합용지

* 토지 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 창원시 진해구 충무동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건이 속한 건물까지 차량 출입이 자유롭습니다.

* 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 편의시설 및 생활 인프라

* 근린생활시설이 주변에 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* (추후 검색을 통해 상세 편의시설 정보 추가 가능)

2.4. 교육 환경

* 주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 본 보고서에 명시되지 않았습니다. 상세 정보 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 물건의 말소기준권리는 2021년 07월 29일 접수된 진주원예농업협동조합의 근저당권(채권최고액 528,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박문배

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023년 06월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임차인: 차정섭

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 25일

* 배당신고일자: 2025년 08월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (본건 유치권 신고인)

3.3. 특이 권리사항 (유치권)

* 2025년 08월 21일, 임차인 차정섭으로부터 해당 부동산 보존을 위한 필요비 7,975,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었습니다.

* 그러나 신청 채권자는 임대차 계약 시 원상회복 및 명도 약정이 유치권 성립을 배제하는 특약에 해당한다는 의견서를 제출하였습니다.

* 따라서 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 법원의 최종 판단에 따라 낙찰자가 인수할 수도, 하지 않을 수도 있어 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

* 본건이 소재한 지역은 주거용 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 복합 용도의 상권입니다.

* '북원로터리' 인근으로 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 지역 내 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중이며, 건축물대장상 용도 또한 오피스텔입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 외벽은 페인트, 드라이비트, 석재 타일 등으로 마감되었습니다.

* 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 내 기계식 주차장이 있으나, 기준 시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사되었습니다.

5.2. 기타 생활 편의

* 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* (주변 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 가장 주요한 리스크는 유치권의 성립 여부입니다. 유치권이 인정될 경우, 필요비 7,975,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 두 명의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 경매 물건으로 내부 상태 확인에 제한이 있을 수 있으며, 폐문부재 등으로 내부 조사에 어려움이 있었던 점을 감안할 때, 예상치 못한 하자가 존재할 수 있습니다.

* 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 유무 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 진해구 충무동에 위치한 주거용 오피스텔로, 감정가는 2억 1,800만원입니다.

* 두 명의 임차인이 거주 중이나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 가장 큰 쟁점은 유치권 신고 건으로, 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담할 금액이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 법적 검토와 주의가 요구됩니다.

* 건물은 비교적 신축(2020년 사용승인)이며, 기본적인 생활 인프라 이용이 가능한 입지에 있습니다.

8. 투자 포인트

* 유치권이라는 권리상 특이사항으로 인해 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

* 주거용 오피스텔로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 예상되며, 향후 지역 가치 상승 시 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 대략 200,000,000원에서 240,000,000원 범위로 파악됩니다.

* 감정가는 218,000,000원으로, 주변 시세와 유사한 수준으로 책정되었습니다.

* 유치권이라는 불확실성 요소로 인해 투자자의 리스크 감수 정도에 따라 입찰가 산정에 차이가 있을 수 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 218,000,000원

* 고려사항: 유치권 성립 가능성, 명도 수고로움, 현 시세.

* 보수적인 관점에서 유치권 리스크를 반영하고, 명도 수고로움을 고려하여 감정가의 85% ~ 98% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.