나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11487 [2] 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 ""마린힐즈""까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

① 기호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

② 기호(2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 조사거부로 확인치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

③ 기호(3) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 203호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

① 기호(1) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중입니다.
② 기호(2,3) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중인 것으로
탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.(본건이 속한 마린힐즈 내에 기계식 주차장이 소재하나, 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됩니다.)

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단의 부정형 평지로서, 현황 '주상복합용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""마린힐즈"" 서측으로 소로1류와, 동측으로 일부 막다른 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역)
② 기호(4) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원
도심 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(2,3)은 현장조사시 점유자의 조사거부 또는 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물
대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 인근주민 탐문조사 내용을 참조하고, 외부관찰에 의
한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 기호(2,3) 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 별도
확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

물건 비고

- 현황 '주거용 오피스텔'로 이용중임.
- 2025.8.21.자 임차인 김봉석으로부터 해당부동산 보존을 위한 필요비 금 9,762,500원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자로부터 유치권신고인이 제출한 임대차계약서에는 임대차 종료시 임차인이 부동산을 원상으로 회복하여 명도한다는 취지의 약정이 있는 바, 이는 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이므로 유치권이 성립할 수 없다는 의견서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11487 (2)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층202호

용도: 오피스텔

건물명: 마린힐즈

감정가: 218,000,000원

토지면적: 21.43㎡ (약 6.49평)

토지지분: 21.425999999999995㎡ (약 6.49평)

건물면적: 82.24㎡ (약 24.88평)

건물지분: 82.2409㎡ (약 24.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주원예농업협동조합 (등기부 내역 참조)

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본건이 속한 '마린힐즈' 건물 서측으로는 소로1류, 동측으로는 일부 막다른 도로와 접해 있습니다.

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

* 주변 시설

* 교육시설: 진해남산초등학교, 제황초등학교, 도천초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 행정/문화시설: 충무동 행정복지센터 신축 예정으로, 지역 문화자산과 연계한 복합 문화공간 조성이 계획되어 있습니다.

* 교통: 진해선 진해역, 진해시외버스터미널이 과거에 있었으나 현재는 여객 취급이 중단되었습니다. 시내버스 노선은 다수 운행 중입니다.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 있으며, 과거 진해시 최대 번화가였던 중앙동 일대의 상권이 축소되었으나, 지역 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

* 관광/휴식시설: 제황산공원, 진해루 등이 있으며, 해군사관학교, 해군기지사령부 등 군사 시설도 위치합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

- 말소기준권리: 2021-07-29 접수, 진주원예농업협동조합 근저당권 (채권최고액 528,000,000원)

- 현재 채권자(진주원예농업협동조합)에 의한 임의경매 개시 결정 (2025타경11487)이 등기되어 말소될 예정입니다.

- 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 매각으로 인해 대부분 말소될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 김 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-23, 배당신고일자: 2025-08-21, 대항력: 없음.

- 임차인: 이 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2022-08-12, 대항력: 없음.

- 임차인: 정 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-23, 대항력: 없음.

- 임차인 보증금 합계: 0원 (주의: 김 임차인의 경우 보증금이 있으나, 대항력이 없어 배당을 통한 우선변제를 받지 못할 수 있습니다.)

* 권리분석 요약

- 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

- 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

- 유치권 신고가 있으나, 성립 여부가 불분명합니다. (자세한 내용은 잠재적 리스크 섹션 참조)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

- 본건 명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진해구 충무동 일대는 과거 진해시의 중심지였으며, 현재도 근린생활시설과 주상복합 건물이 혼재되어 있는 지역입니다. 역사문화자산과의 연계 및 행정복지센터 신축 등 지역 활성화를 위한 움직임이 있어 향후 상권 변화 가능성이 있습니다. 다만, 과거 중심지였던 일부 지역의 상권은 축소된 측면이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. [감정평가서요약]

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있으며, 충무동 행정복지센터 건립 예정으로 문화 및 편의시설 확충이 기대됩니다. 진해시민의 휴식 공간으로 제황산공원, 진해루 등이 있습니다.

* 교육: 초등학교가 인근에 다수 분포하고 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다.

* 주거 환경: 본건은 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 주변에는 다양한 주거 형태의 건물이 혼재되어 있습니다. [감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

* 유치권

- 2025년 8월 21일, 임차인 김봉석으로부터 보존을 위한 필요비 9,762,500원에 대한 유치권 신고가 제출되었습니다.

- 그러나 신청채권자는 임대차계약서상 임차인이 부동산을 원상복구하여 명도한다는 약정을 근거로, 이는 유익비 또는 필요비 상환청구권을 포기한 것으로 보아 유치권이 성립할 수 없다는 의견서를 제출하였습니다.

- 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 시 반드시 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 내부 확인 불가

- 기호(2), (3) 호실(건물 내 2층 202호, 203호)은 폐문부재 또는 조사거부로 내부 확인이 곤란했습니다. [감정평가서요약]

- 본건인 2층 202호 역시 내부 확인이 어려웠을 가능성이 있으며, 집합건축물대장상의 정보와 외부 관찰을 기준으로 평가되었으므로, 내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 건물 정보 불일치 가능성

- 제공된 JSON 데이터의 전유부 정보(12층 1202호)가 본건의 소재지(2층 202호)와 불일치합니다. 따라서 JSON의 특정 호실 관련 정보는 참고용으로만 활용해야 하며, 본건의 정확한 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 진해구 충무동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 1,800만원입니다. 주변에 근린생활시설이 있고, 향후 행정복지센터 건립 등 지역 개발이 예정되어 있어 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 유치권 신고가 있어 성립 여부에 대한 신중한 검토가 필요하며, 일부 세대의 내부 확인이 어려운 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 역사문화자산과 연계된 지역 개발 기대감.

* 행정복지센터 건립 등 공공시설 확충으로 인한 지역 활성화 가능성.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 오피스텔의 최근 시세 분석 결과, 경상남도 창원시 진해구 충무동 일대의 오피스텔 매매가는 공급 면적 82㎡ 기준으로 1억 7천만원 ~ 2억 2천만원 선에서 거래되고 있습니다. [참고: 검색된 시세 정보는 직접적인 비교 대상이 아닌 일반적인 시장 동향이며, 개별 물건의 상태, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.]

본건의 감정가는 218,000,000원으로, 이는 현재 시세의 상단에 위치하고 있습니다.

유치권 관련 분쟁 가능성과 내부 확인의 어려움, 그리고 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 결정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 현재 시세를 고려하여 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (이는 투자자의 판단에 따라 달라질 수 있는 예상 범위이며, 최종 결정은 신중한 검토 후 진행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.