나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경44778 [1] 대구광역시 달서구 송현동 1988-1 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "송현1동 주민센터" 남동측 인근에 위치하는 "공
영빌라(통칭) 2층 202호" 단위세대로 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등
으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성 등을 고려할 때
다세대주택으로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건 중 2층 202호 단위세대로서,
- 외벽 : 적벽돌 및 세멘몰탈위 페인트 등
- 내벽 : 벽지 및 타일 등
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등
- 창호 : 하이섀시 이중창호(남동측 외부샷시 일부 파손됨)

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로 건(다세대주택)부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)접합, 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 다세대주택은 출입문에 호실(202호) 표시가 없고 같은 2층 203호는 303호로 표
시되어 있고 아래층인 1층은 202호 및 203호, 지하층은 102호, 103호로 각각 표시되
어 있으니 응찰자는 이점 유념하여 경매 참가하시기 바람.
- 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2024타경44778 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약 확인)

1.2. 부동산 현황

소재지: 대구광역시 달서구 송현동 1988-1, 2층 202호

용도: 다세대주택 (공영빌라)

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 지하 1층, 지상 2층 건물 중 2층 202호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

외부 마감: 적벽돌 및 세멘몰탈 위 페인트 등

내부 마감: 벽지 및 타일 등

창호: 하이섀시 이중창호 (남동측 외부 샷시 일부 파손)

설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 88,000,000원

토지 면적: 27.80㎡ (약 8.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 41.21㎡ (약 12.47평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 경매 개요

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 "송현1동 주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 다세대주택으로서의 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

* 교육 시설: 송현여자고등학교, 효성초등학교, 송현초등학교, 대서중학교 등이 인근에 위치함.

* 편의/공공 시설: 송현1동 주민센터가 인근에 있으며, 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 도시재생 사업: 송현동 일원에서 '든⋅들행복빌리지' 조성 사업이 진행 중이며, 청년일자리 인큐베이터, 든들 C센터(송현희망센터), 든들 S센터(송현복합센터) 등이 조성되거나 예정되어 있어 향후 지역 활성화가 기대됨.

* 혐오 시설: 주변에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 6월 23일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을3)이며, 이보다 선순위 권리는 없음.

인수/소멸 권리: 등기부 상의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부 채권 총액: 194,193,000원 (최광열 -> 조연화 -> 김영기 -> 황길순(상속) 순으로 소유권 이전 이력 확인됨).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상으로, 명도 시 협상이 필요할 수 있음.

3.3. 특이사항

* 공부와의 차이: 없음.

* 호실 표기 오류: 본건(202호)의 출입문에 호실 표시가 없고, 같은 층 203호는 303호로, 1층은 202호/203호, 지하층은 102호/103호로 표기되어 있어 경매 참가 시 유념해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

* 동원빌B동 (2002년식, 55.46㎡, 1층, 2026년 5월 매매 10,000만원): 평당 약 595만원

* 피카소 (2012년식, 80.39㎡, 3층, 2026년 7월 매매 17,000만원): 평당 약 700만원 (연립주택)

* 세종빌라트 (2001년식, 73.56㎡, 3층, 2026년 6월 매매 12,500만원): 평당 약 560만원

4.2. 시세 분석

본건(41.21㎡, 약 12.5평)의 감정가(8,800만원)는 평당 약 704만원 수준임. 이는 비교 대상 물건 중 연립주택인 '피카소'와 유사한 가격대이나, 동일 유형의 다세대주택인 '동원빌B동'(평당 약 595만원) 및 '세종빌라트'(평당 약 560만원)보다는 높은 편임.

최근 거래 사례들을 볼 때, 본건의 감정가는 보수적으로 평가했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 특히 건물 연식(1992년 사용 승인)을 감안할 때, 비교적 최신 건물들의 거래가와 직접 비교하기에는 무리가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송현1동 주민센터 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육시설

송현여자고등학교, 송현초등학교, 효성초등학교, 대서중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 교통시설

단지 앞으로 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 하자

건물 외벽 샷시 일부 파손이 확인되어 수리가 필요함.

6.2. 권리상 위험

권리 분석상 인수되는 권리사항은 없으나, 채권 총액이 1억 9천만원이 넘는 점은 참고할 필요가 있음.

6.3. 기타 리스크

* 호실 표기 오류: 해당 동의 정확한 호실 구분이 혼동될 수 있어, 현장 확인 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

대구광역시 달서구 송현동에 위치한 다세대주택 2층 202호(건물 연면적 약 12.5평)로, 감정가는 8,800만원입니다. 본건은 권리상 깨끗하여 인수될 권리는 없으며, 임차인도 없는 것으로 파악됩니다. 남동측 외부 샷시 일부 파손, 건물 노후도, 호실 표기 오류 등은 단점으로 작용할 수 있으나, 송현1동 주민센터 및 각종 편의시설, 교육시설과의 접근성이 양호하며, 주변 지역의 도시재생 사업 추진으로 인한 향후 발전 가능성도 기대할 수 있습니다. 다만, 감정가가 유사 물건 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 외에는 법적 부담이 없음.

* 대구 달서구 송현동이라는 안정적인 주거 지역에 위치.

* 소형 면적으로 실수요자 및 1~2인 가구 투자에 적합.

* 주변 도시재생 사업 진행으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 88,000,000원

건물 면적: 41.21㎡ (약 12.5평)

감정가 기준 평당 가격: 약 704만원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 560만원 ~ 600만원 선으로 판단됩니다. 본건의 감정가는 이보다 높은 수준이며, 건물 일부 하자(샷시 파손) 및 노후도를 고려할 때, 낙찰가율 90% ~ 95% 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 평당 약 560만원 ~ 600만원 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.