나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3609 [2] 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 606 하이젠스타 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

가) 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 "천내중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 나) 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "유가읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

가) 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대곡역(대구도시철도 1호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 나) 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 25층 중 제17층 제1702호 단위세대로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임. 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 10층 중 제2층 제214호 단위상가로서, - 외 벽 : 외장타일 및 판넬 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용 중임. 나) 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

가) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 나) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가) 부정형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임. 나) 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “상업용 건부지”임.

인접 도로상태등

가) 대상물건 북동측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외, 북서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접함. 나) 대상물건 서측으로 폭 약 40미터 내외, 북측으로 폭 약 30미터 내외, 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 북동측으로 폭 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가) 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(엘키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천내중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(엘키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 나) 일반상업지역(2013-11-20) , 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-20)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2013-12-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구미분류(2025-12-04)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3609 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 606 하이젠스타 2층 214호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

토지 지분: 17.9612㎡ (약 5.43평)

건물 면적: 94.68㎡ (약 28.64평)

건물 지분: 94.68㎡ (약 28.64평)

1.4. 감정가

감정가: 362,000,000원

1.5. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건

기타: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "유가읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 대구도시철도 1호선 대곡역이 인근에 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본 물건 서측으로 폭 약 40미터, 북측으로 폭 약 30미터, 남동측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 접하며, 북동측으로는 폭 약 10미터의 보행자 전용도로와도 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 물건은 제3종일반주거지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로, 중로, 대로 등 다양한 폭의 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 연구개발특구 등 관련 법규의 적용을 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2019년 12월 23일 접수된 국민은행 근저당 (을2) 입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권이전(신탁재산 처분) 등기 말소 (갑2), 국민은행 근저당 (을2, 말소), 국민은행 가압류 (갑5, 말소), 주식회사 농협케미컬 가압류 (갑6, 말소), 경북신용보증재단 가압류 (갑7, 말소), 달성군 압류 (갑8, 말소), 케이에프케이이오공삼유동화전문 임의경매개시결정 (갑9, 말소) 된 내역이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 444,797,421원 입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

* 임차인이 존재할 가능성이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아 현황 조사 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건의 용도는 근린생활시설로, 주변에는 아파트 단지와 상가들이 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합합니다.

4.2. 잠재적 상권

유가읍 지역은 대구 외곽 지역으로, 지속적인 개발과 함께 주거 단지 형성이 이루어지고 있어 신규 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 대로변에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 인근에 유가읍행정복지센터가 위치하고 있으며, 천내중학교, 하늘숲유치원, 엘키즈유치원 등이 소재하여 교육 및 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

대구광역시 달성군 테크노중앙대로 254 (유가읍 봉리) 인근은 주거단지와 상업시설이 함께 발달하고 있는 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 기타

지역난방 시스템이 갖추어져 있으며, 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건에 비해 권리관계 확인 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대차 관계가 불명확하므로, 실제 점유 현황 및 임대료 수준에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 저항 등 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 복잡한 토지 이용계획

다양한 용도지역, 지구단위계획, 도로 관련 법규 등이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건축이나 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 유가읍의 주요 도로변에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권 형성이 가능한 입지입니다. 그러나 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상 등의 요건은 투자 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상되나, 권리분석 및 현장 조사를 더욱 철저히 진행할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

대로변에 위치하여 가시성이 우수하고, 차량 및 대중교통 접근성이 좋아 잠재 고객 유입에 유리합니다.

8.2. 주변 개발 가능성

달성군 유가읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 상권 활성화에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 경쟁력 있는 가격 (추후 입찰가 산정 시)

감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 상권 분석, 수익률 분석 등이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 감정가 362,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 하자 유무, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 할 것입니다. 일반적으로 낙찰가율은 지역, 물건 종류, 경매 물건의 상태 등에 따라 변동성이 크므로, 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고 전문가와 상담 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 명도 비용 등을 고려한 실익 분석 후 입찰가를 산정하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.