나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9065 [2] 대구광역시 수성구 신매동 589-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '시지중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '대구중앙초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 교육시설, 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활 시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '주거용 건부지' 로 이용중 입니다.

형태 및 이용상태

가장형에 가까운 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 현황 '주상용 건부지' 로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 각각 접합니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)(접합 ), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(시지중학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(욱수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, < 추가기재>(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

제시목록 외의 물건

없습니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)시멘트벽돌조, 육즙 및 와즙, 징크판넬지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, 외 벽 : 벽돌치장, 몰탈위페인팅 및 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

근린생활시설 및 주택 등

이용상태

(가)단독주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주택부분에 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 본건 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재합니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 '대봉네거리' 남동측 인근에 위치하며, 주위일 대는 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상9층 건내 제2층 제202호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 화강석치장 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 각종 타일 등 마감, 바 닥 : 바닥재 및 각종 타일 등 마감, 창 호 : 샤시창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 에 의한 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 현황 '아파트 부지' 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-19)< 육환경보호에 관한 법률> 기호(4):도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(5):도시지역,제2종일반주거지역(2024-12-10),소로2류(폭 8m~10m)(2024-12-10)( 지적재조사사업 완료지구 도시계획선 정비 및 지형도면 작성)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상입니다. 2)기 타:없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 개요

본 물건은 대구광역시 수성구 신매동 589-4번지에 소재하며, 신매로6길 8-5로도 이용됩니다.

건물은 근린생활시설 및 단독주택(5가구)으로 이용 중이며, 건축물대장상 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다.

사용승인일은 1996년 11월 4일입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

감정평가액은 810,012,020원입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 224.50㎡ (약 67.91평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시지중학교, 욱수초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 368.80㎡ (약 111.57평)입니다.

건물 제시외 면적은 74.10㎡ (약 22.40평)이며, 이는 본건 매각에 포함됩니다.

건물의 구조는 철근콘크리트조, 시멘트벽돌조이며, 지상 3층 건물입니다. (감정평가서상 지하1층, 지상2층 정보와 상이할 수 있으나, 건축물대장 기준으로 작성되었습니다.)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 물금새마을금고(표기: 물OOOOOO)입니다.

사건번호는 대구지방법원 2025타경9065 (2)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 수성구 신매동 소재 '시지중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 대단위 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 지역의 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 폭 약 8미터, 서측으로는 폭 약 4~5미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(단독주택용지)으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시지중학교, 욱수초등학교), 택지개발지구에 해당합니다.

추가 기재사항으로 하천 관련 내용이 있어 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

말소기준권리는 2020년 8월 24일 접수된 울릉군수산업협동조합의 근저당권 (을12, 540,000,000원)입니다.

본건은 물금새마을금고의 가압류(갑9, 5,369,488,730원, 2024-11-11)가 본압류로 이행된 강제경매(갑10, 5,761,674,137원, 2025-08-22)로 진행 중입니다.

등기부채권 총액은 6,209,488,730원입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 낙찰로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 : 박종희

보증금 : 10,000,000원

차임 : 400,000원

전입일자 : 2020-11-04

대항력 : 없음

배당신고일자 : 2025-10-23

* 임차인 : 유덕열

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2020-04-28

대항력 : 있음

(주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 부담금액에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 임차인 : 조성진

보증금 : 10,000,000원

차임 : 300,000원

전입일자 : 2023-07-25

대항력 : 없음

배당신고일자 : 2025-10-31

* 임차인 : 최지현

보증금 : 3,000,000원

차임 : 420,000원

전입일자 : 2024-09-11

확정일자 : 2025-09-30

대항력 : 없음

배당신고일자 : 2025-10-01

3.3. 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리보다 선순위로 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리사항은 없습니다.

다만, 임차인 유덕열(전입 2020-04-28)은 대항력이 있으므로, 보증금 0원으로 명시되어 있지만 실제 인수 여부와 추가적인 부담이 있는지 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 확인해야 합니다.

나머지 임차인들은 대항력이 없어 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로 예상되나, 유덕열 임차인의 경우 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설 및 업무시설

본건이 위치한 신매동 지역은 아파트 단지, 단독주택 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 발달해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 교육 시설

본건 남동측 인근에 시지중학교가 위치하며, 욱수초등학교, 대구중앙초등학교 관련 정보도 언급되어 있습니다. 교육 관련 법규(상대보호구역)에 따른 제한사항이 있는지 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신매동 및 인근 지역에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 주거 환경

본건 주변은 대규모 아파트 단지와 더불어 단독주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

유덕열 임차인은 2020년 4월 28일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 것으로 추정되나, 실제 계약 관계 및 특약 사항 등 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 74.10㎡에 달하며, 본건은 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 진행됩니다. 낙찰 후 해당 제시외 건물의 철거, 양성화, 또는 활용 방안에 대한 계획 수립 및 비용 산출이 필요합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

* 건물 노후도: 1996년 사용 승인된 건물로 상당한 노후도가 예상되므로, 건물 내부 상태 점검 및 예상 수리 비용을 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인들의 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황, 차임 지급 여부, 퇴거 의사 등을 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 '하천' 관련 내용이 있어 하천과의 관계 등 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 신매동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다. 등기부상 인수되는 권리관계는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 유덕열의 보증금(0원) 및 기타 제시외 건물(74.10㎡)이 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1종 일반주거지역, 1종 지구단위계획구역(단독주택용지)으로 지정되어 있어 재건축 또는 신축 시 개발 잠재력이 있습니다.

그러나 건물 노후도, 명확하지 않은 임차인 관계, 높은 채권 총액(62억원 이상) 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 수성구 신매동이라는 입지적 장점과 배후 수요 확보 가능성.

* 신매로6길 일대의 개발 가능성 및 1종 지구단위계획구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 권리 관계가 비교적 명확한 편으로, 제시외 건물 및 대항력 있는 임차인 리스크 관리 시 시세 대비 저렴하게 취득 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현재 단계에서 직접적인 시세 비교 분석은 어렵습니다.

일반적으로 신매동 지역의 유사 용도(근린주택, 다가구주택) 및 비슷한 연식의 건물 시세, 토지 가격 등을 조사하여 비교 분석해야 합니다.

본 물건은 감정가 810,012,020원이며, 토지 224.50㎡, 건물 368.80㎡ 규모입니다.

현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 수리 필요성, 임대 수익률 등을 파악하고, 이를 바탕으로 인근 부동산의 유사 물건 거래 사례 및 경매 낙찰가 추이를 분석하여 적정 시세 범위를 산출해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차인 유덕열의 실제 인수 여부 미확인)

제공된 정보만으로는 정확한 시세 조사 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 제시외 건물, 건물 노후도)와 향후 예상되는 명도 및 수리 비용 등을 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가(8.1억 원)를 기준으로, 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근 시, 70~80% 수준에서 잠재적 입찰가 범위를 설정하고, 면밀한 시장 조사 후 최종 금액을 결정하는 것이 바람직합니다.

(참고) 잠재적 입찰가 범위 (추정치): 5.7억 원 ~ 6.5억 원 수준. 이는 실제 시세 조사 결과에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.