나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15229 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15229 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1, 내포신도시이지더원아파트 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 271,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 53.75㎡ (약 16.26평)

건물 전용 면적: 76.92㎡ (약 23.27평)

아파트 단지 총 대지 면적: 68,805.0548㎡ (약 20,815평)

아파트 단지 총 건물 연면적: 91,629.64㎡ (약 27,719평)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건은 충청남도 예산군 삽교읍에 위치하며, 계획적인 신도시 개발이 진행된 내포신도시에 속해 있습니다. 내포신도시는 충청남도청 이전과 함께 행정, 주거, 상업 기능이 복합된 지역으로, 지속적인 도시 발전 잠재력을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 주변 환경

본 아파트 단지는 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 주변으로 도로망이 잘 정비되어 있습니다. 또한, 단지 내 및 주변으로 다양한 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등)이 마련되어 있어 주거 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 주변 환경에서는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 12일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을5)이며, 채권 최고액은 227,150,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 다만, 본 건의 경우 현재까지 파악된 정보상 지상권으로 인한 실질적인 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단되나, 현장 조사를 통해 정확한 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수해야 할 임차인의 보증금은 총 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 가능성이 높음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

단지명: 내포신도시 이지더원 아파트

준공년도: 2017년 12월 27일

총 동수: 13개동

총 세대수: 892세대

최고층: 20층 (본 건 2층)

주차대수: 총 106대 (지상 3대, 지하 26대)

4.2. 생활 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 또한, 전기차 충전 시설(지상 16대, 지하 8대)도 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 해당 권리의 내용과 실제적인 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 시장 및 기타 리스크

본 건의 감정가는 271,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 결과 동일 면적(76.92㎡)의 경우 18,000,000원 ~ 19,000,000원의 거래가 있었습니다. 감정가와 시세 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 재확인하고 입찰가 결정에 신중해야 합니다. 또한, '중복사건'으로 표기된 부분은 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 진행될 가능성이 있음을 시사하므로, 해당 내용에 대한 확인이 필요합니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 실거래가 분석

최근 76.9183㎡ 면적의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월 13일: 19,000,000원 (10층)

- 2026년 7월 19일: 18,000,000원 (8층)

본 건은 2층으로, 최근 실거래가 기준으로는 17,000,000원 ~ 18,000,000원 수준으로 추정됩니다.

6.2. 시세 종합 및 전용면적 기준 가치 평가

본 건은 2017년에 준공된 아파트로, 비교적 신축에 속하며 내포신도시의 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승이 기대됩니다. 그러나 현재 감정가(271,000,000원)는 최근 실거래가(18,000,000원~19,000,000원)보다 상당히 높아, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필수적입니다. 실거래가 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 17,000,000원 ~ 18,000,000원 범위 내로 평가하는 것이 합리적입니다.

7. 종합 의견

내포신도시 이지더원 아파트 102동 201호는 신축급 아파트로 준수한 단지 시설을 갖추고 있으며, 계획도시인 내포신도시의 성장 잠재력을 보유하고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 중복사건에 대한 추가 확인이 필요합니다. 가장 중요한 점은 현재 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이이므로, 투자 결정 시 시장 가격을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시라는 신흥 행정 및 주거 중심지의 미래 가치 상승 기대

* 비교적 신축(2017년 준공)의 아파트로 양호한 주거 환경 제공

* 실거래가 대비 감정가 차이가 커, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (임차인 보증금 없음, 후순위 권리 소멸)

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적(76.92㎡)에 대한 최근 실거래가는 18,000,000원 ~ 19,000,000원 수준이며, 본 건은 2층으로 해당 가격대에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가(271,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮음을 감안하여, 안정적인 수익 확보를 위해 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 17,500,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.