나이스옥션 법원경매 천안 2024타경1889 [1] 충청남도 아산시 권곡동 169-1 서해그랑블1차아파트 107동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2024.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 "권곡초등학교" 동남측 인근에 위치하는 서해그랑블1차 단지내에 위치하며 주위는 아파트단지, 1-3층 규모의 근린생활시설, 학교, 일부 농경지 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스가 운행되어 제반 교통사정도 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 중 제9층 906호로서
(사용승인: 2009.05.01.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 섀시장호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리꼴의 인접지와 등고평탄한 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지를 둘러싼 중로 및 소로를 통하여 간선도로인 문화로와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산권곡서해그랑블아파트(1차)), 소로3류(폭 8m미만)(저촉), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-1)(접함), 중로3류(폭 12m-15m)(온양-중로-3-12)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역(온양권곡초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대정화구역(온양제일유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화구역(온양제일유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험지구(2017-08-17)<자연재해대책법>

* 현재 토지이용계획사항 정비 중이라 하여 아산시청에 문의 한 바 용도지역 변동은 없으며 도시계획도로 저촉사항을 확인 중으로 시간이 소요된다 하여 기존에 확인되었던 내역으로 기재하였으니 추후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.

2. 본건은 현장조사시 거주인 부재로 내부상태는 집합건축물대장상 건축물현황도면(방3, 거실, 주방 겸 식당, 화장실2 등)과 인근 유사물건의 현황 등에 따라 통상적인 상태를 고려하여 평가하였으니 이해관계인은 이를 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건종별: 아파트

사건번호: 천안지원 2024타경1889 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 충청남도 아산시 권곡동 169-1 서해그랑블1차아파트 107동 9층906호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 41.76㎡ (약 12.63평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.02㎡ (약 21.79평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 "권곡초등학교" 동남측 인근에 위치한 서해그랑블1차 단지 내에 소재합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 일부 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스가 운행되어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 단지를 둘러싼 중로 및 소로를 통해 간선도로인 문화로와 연결됩니다.

2.3. 주변 시설

본건 인근에는 "권곡초등학교" 및 "온양권곡초등학교"가 소재하고 있으며, 근린생활시설이 발달해 있습니다. 주변 환경은 주거 지역과 교육 시설이 조화롭게 이루어져 있습니다. 검색 결과 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 아파트의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 변동이 있었으며 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되어 있었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2014년 2월 21일 접수된 신한은행의 근저당권(금66,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 권리 총액은 206,442,935원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 등기부상 지상권 등기 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 생활 편의시설

본건이 위치한 권곡동 일대는 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 학교들이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 서해그랑블1차아파트

주소: 충청남도 아산시 권곡동 169-1 (문화로 257-20)

건축년도: 2009년 5월 1일

총 세대수: 506세대

총 동수: 7동

주차대수: 총 633대 (세대당 약 1.25대)

최고층: 15층 (본건 107동 최고층 13층)

5.2. 내부 시설 및 구조

본건은 철근콘크리트구조로, 2009년 5월 1일 사용 승인되었습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 중 제9층 906호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

창호: 섀시 창호

설비: 위생 및 급배수, 난방, 엘리베이터, 도시가스, 소방 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 상태를 집합건축물대장상 현황도면 및 유사 물건의 통상적인 상태를 고려하여 평가하였으므로, 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

임대관계는 미상입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로 저촉 사항이 존재합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 자연재해위험지구 등 다수의 공법상 제한사항이 존재합니다.

특히, 토지이용계획사항 정비 중으로 아산시청 문의 결과 용도지역 변동은 없으나, 도시계획도로 저촉사항에 대한 확인이 추가로 필요합니다.

6.3. 공부상 차이 및 기타 참고사항

공부와의 차이점은 명시된 내용이 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 권곡동에 위치한 서해그랑블1차 아파트 107동 9층 906호로, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 2009년에 건축되어 연식은 있으나, 단지 규모가 크고 주차 공간도 확보되어 있습니다. 다만, 토지이용계획상의 도로 저촉 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으며, 내부 상태는 현장 방문을 통해 상세히 파악해야 합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 권곡동의 주요 아파트 단지 내 위치.

* 주변에 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호.

* 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 기존 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 공급 면적은 72.02㎡ (약 21.79평)이며, 감정가는 204,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(72.0153㎡)의 6층 매물이 2026년 6월 19일에 200,000,000원에 거래되었습니다.

다른 면적(84.7904㎡, 84.4973㎡)의 경우 11층과 13층 매물이 각각 205,000,000원(2026년 6월 14일)과 220,000,000원(2026년 7월 8일)에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 수준과 유사하거나 약간 낮은 범위 내에서 형성되어 있음을 시사합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 88% ~ 95% 수준이며, 최근 유사 면적 실거래가(200,000,000원)를 고려한 보수적인 접근입니다.

단, 토지이용계획상의 추가 확인 사항 및 내부 상태에 대한 면밀한 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.