나이스옥션 법원경매 천안 2024타경107800 [6] 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7 에스씨그린아파트 101동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 '천안시 농수산물 도매시장'
북동측 인근에 위치하고, 주변은 빌라 및 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는
근교지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

101동,102동 공히 철근콘크리트조 스라브지붕 10층으로 (사용승인일: 2023.04.20)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 공히 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비(개별) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지 신당동 468-7 및 468-26은 일단지로서 부정형의 평지이며,
'아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북동측으로 노폭 약 5미터 정도의 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

- 신당동 468-7 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역), 준보전산지.

- 신당동 468-26 :
도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역),
비행안전구역(3구역).

공부와의 차이

본건은 집합건물이지만, 대지권이 없는 건물만의 평가임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권 미등기(대지권 유무 알 수 없음).
최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액임.
주식회사 다흰이 2026. 2. 25. 유치권신고(용역비 939,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
도명엔지니어링(주)가 2026. 6. 24. 유치권신고(공사대금 69,300,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경107800 (6)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 468-7, SC그린아파트 101동 8층 803호 (정확한 주소: 충청남도 천안시 서북구 천일고2길 113-16)

용도: 아파트

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적)

분양면적: 별도 명시되지 않음.

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자(신청인): 박윤숙 (박OO)

감정평가액: 140,000,000원

1.2. 입지조건

위치: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치하며, '천안시 농수산물 도매시장' 북동측 인근입니다.

주변 환경: 주변은 빌라, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 근교지대로, 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

도로: 아파트 단지 북동측으로 폭 약 5미터의 포장도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 보통입니다.

토지이용계획: 본건이 속한 토지(신당동 468-7, 468-26)는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역), 준보전산지에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2011년 12월 15일자 박윤숙의 근저당권 (750,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액: 약 3,290,917,808원으로 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 유치권의 성립 여부에 따라 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

특이사항:

* 유치권 신고:

* 주식회사 다흰: 2026년 2월 25일, 용역비 939,000,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 도명엔지니어링(주): 2026년 6월 24일, 공사대금 69,300,000원 신고. 성립 여부 불분명.

* 대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 등기되지 않아 대지권의 유무 및 그 가치를 확인할 수 없습니다. 최저매각가격은 대지권을 제외한 건물만의 평가액입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 임차인 정보가 미상이라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임 부담이 발생할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 지구는 아닙니다. '천안시 농수산물 도매시장'이 인접해 있어 관련 소비 활동이 예상됩니다.

산업 특성: 주변에 농경지 및 공장 등이 산재해 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

건축 정보: SC그린아파트 101동, 철근콘크리트 구조, 10층 중 8층에 위치하며, 2023년 4월 20일에 사용승인되었습니다.

내부 구조: 일반적으로 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)로 이용 중입니다.

설비: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스 공급 시설, 개별 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 시설: 직접적인 대형 편의시설에 대한 정보는 부족하지만, 근린생활시설 및 농수산물 도매시장이 인접해 있습니다.

지도 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본 물건의 가장 큰 리스크는 대지권이 미등기 상태라는 점입니다. 이는 건물만 매각되는 상황에서 낙찰자가 토지에 대한 권리를 확보하지 못하거나, 추후 토지 사용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

유치권: 총 1,008,300,000원(939,000,000원 + 69,300,000원)에 달하는 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립된다고 판단될 경우, 낙찰자가 이를 인수하여 변제해야 하므로 상당한 추가 비용 발생이 불가피합니다.

건물만 매각: 토지 소유권이 분리되어 있어, 향후 토지 소유주와의 관계 설정 및 토지 사용에 대한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

법적 분쟁 가능성: 대지권 미등기 및 불확인된 유치권으로 인해 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축 아파트라는 점은 긍정적이나, 대지권 미등기 및 불분명한 다액의 유치권 신고라는 치명적인 권리상 하자를 안고 있습니다. 특히 대지권의 부재는 아파트로서의 본질적인 가치 및 안정성에 큰 의문을 제기하며, 유치권은 낙찰자에게 막대한 추가 부담을 안겨줄 수 있습니다. 현재의 감정가는 이러한 위험 요소를 반영한 것으로 보이나, 실질적인 낙찰 후 부담은 훨씬 커질 수 있음을 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인된 비교적 새로운 건물입니다.

낮은 감정가: 140,000,000원의 감정가는 잠재적 위험 요소를 충분히 고려한 가격으로 볼 수 있습니다.

잠재적 가치: 만약 대지권 문제를 해결하고 유치권 분쟁을 명확히 해소할 수 있다면, 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 매우 높은 위험 감수가 요구됩니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 대지권 미등기 및 불확인된 유치권이라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 매우 신중한 접근이 필수적입니다.

최저매각가격은 140,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 보증금 외 별도 인수 금액은 없습니다.

그러나 총 10억 8백만원에 달하는 유치권 신고액과 대지권 미확보로 인한 불확실성을 고려할 때, 입찰가는 최저매각가격 이하로 매우 보수적으로 접근하거나, 차라리 유찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 유치권 성립 여부에 대한 법률 검토, 그리고 대지권 확보 가능성 및 관련 비용에 대한 면밀한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 본 보고서 작성 시점에서는 해당 정보 부족으로 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.